西宁市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　政策依据

　　1、青政〔2023〕42号：青海省征地区片综合地价(沿用2020版，西宁全域征地土地补偿底线标准)

　　2、《青海省土地管理条例(2026修订)》

　　3、西宁市集体土地房屋重置指导价+2026年房票安置新政

　　补偿构成：宅基地土地补偿+房屋重置成新补偿+地上附着物+搬迁费+临时安置费+签约奖励+失地农民养老保险

　　房地分开补偿;宅基地属于集体建设用地，院落空地参照同片区耕地区片价70%核算

　　一、征地区片综合地价(土地补偿+安置补助，每亩)

　　分配规则：土地补偿费20%归村集体，安置补助费80%发放农户;农户实际到手不低于土地总价70%;安置补助费优先缴纳失地社保

　　西宁各区县梯度(耕地基准，宅基地×0.7)

片区划分	涵盖范围	耕地总价（万元/亩）	宅基地院落空地折算价
一类（主城核心/城中村）	城东、城西、城中、城北绕城以内近郊（杨家寨、陶家寨、朝阳、韵家口等）	11.66～12.07	8.16万～8.45万/亩
二类（城郊外围）	城北区二十里铺、吧浪；湟中区多巴、南川片区	10.80	7.56万/亩
湟中区乡镇远郊	各乡镇普通村落	5.2～7.41	3.64万～5.19万/亩
大通县全域乡镇	桥头镇及下辖各村	4.8～7.2	3.36万～5.04万/亩
湟源县全域	全县农牧乡村	4.2～6.8	2.94万～4.76万/亩

　　二、农村住宅房屋重置成新补偿(建筑面积，元/㎡，装修单独评估计价)

　　1、按建筑结构+房屋新旧折旧下调，合法确权一户一宅全额补偿;违建、2008年后私自搭建原则不予补偿

　　2、框架结构楼房(二层及以上)：2800～3600

　　3、砖混预制楼房/平房：2400～2900

　　4、砖木砖瓦房：2000～2500

　　5、土木土坯平房(庄廓主房)：1600～2100

　　6、简易房、彩钢棚、杂物间：500～1000

　　三、地上附着物统一补偿指导价(西宁全市通用)

　　仅货币补偿可单独领取;选择安置房安置一般打包不再重复核算：

　　砖砌院墙：180～280元/米;土庄廓土墙：150～220元/㎡

　　水泥地坪：120～165元/㎡

　　大门门楼：2200～3000元/座

　　手压水井：1000～1500元/眼;家用机井：3000～8000元/眼

　　旱厕、畜禽圈舍：180～300元/㎡

　　沼气池：4500～5000元/个

　　果树：幼树60-150元/棵、盛果期200-500元/棵

　　菜窖、仓储小房：850～950元/㎡

　　四、搬迁、临时安置补助标准

　　1、一次性搬迁费：30元/㎡(按合法住房面积计算)，每户最低1800元

　　2、临时安置过渡费(租房补贴)

　　绕城以内市区：12～16元/㎡/月

　　湟中、大通、湟源县域：8～11元/㎡/月

　　按月发放至安置房交付;逾期回迁双倍支付过渡费

　　五、四种安置方式(农户自愿任选，不得强制)

　　1.产权调换(实物回迁，主流)

　　合法住房建筑面积1:1对等置换安置房;

　　人均保底安置面积40㎡，孤寡单人户最低保障60㎡小户型;

　　房屋面积多余部分按商品房优惠价回购，面积不足政府补差货币。

　　2.纯货币补偿

　　房屋评估价+宅基地地价+附着物+过渡费全部一次性打卡发放;城郊区域货币评估会参照周边二手房市场价适度上浮。

　　3.迁建安置(偏远乡镇居多)

　　政府在规划新村划拨同等面积新宅基地，房屋按照重置价全额货币赔付，农户自行建房。

　　4.房票安置(2026年西宁最新试行政策)

　　将房屋补偿款转为实名制房票，在政府房源超市选购现房;

　　享受房屋评估价值20%购房补贴;房票有效期12个月，结余可兑付现金

　　六、签约搬迁奖励

　　按期腾空交房签约：给予房屋总评估价值5%～10%奖励，或120～200元/㎡，逾期取消全部奖励。

　　七、被征地农民社会保障(法定强制)

　　征地资金专户计提社保费用，16周岁以上失地村民统一纳入城乡居民养老保险;

　　资金单独列支，不占用房屋、宅基地补偿款;年满60周岁按月领取养老金，失地越多补贴档次越高

　　八、特殊房屋认定规则

　　一户一宅：确权宅基地全额补偿;一户多宅仅一处主宅全额赔付，多余院落只补地上房屋

　　1999年前历史老房：无建房手续也参照合法房屋补偿

　　2008年后未经审批搭建：大多只给予建筑残值补助，不予正常拆迁补偿

　　空挂户口(无承包地、非村集体成员)：仅补偿房屋建筑，无宅基地土地补偿、社保安置

　　九、补偿不合理维权简要要点

　　补偿方案公示30日内书面提异议、申请听证会;

　　评估结果7日内申请复核评估，不服可向青海评估专家委员会鉴定;

　　无法协商可60日内行政复议、6个月内向法院提起行政诉讼;

　　诉讼期间政府不得违法强拆房屋。

　　西宁市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　总纲领(必须牢记)

　　1、绝不轻易签补偿安置协议、空白协议：签字即认可补偿标准，后续很难推翻;

　　2、集体土地宅基地补偿争议实行协调→裁决→复议→诉讼前置流程，不能直接起诉补偿标准;

　　3、严禁堵门、拉横幅、越级缠访、肢体冲突，极易被治安处罚;

　　4、维权窗口期极严，超期直接丧失胜诉权;复议、诉讼期间，政府不得强制拆房。

　　法律依据：《土地管理法实施条例》《青海省土地管理法实施办法》、青政〔2023〕42号征地区片地价文件。

　　第一阶段：补偿方案公示期(最优谈判窗口期，30天公示期)

　　征地补偿安置方案张贴村内公告栏，公示30日，是最早提价、纠错阶段

　　1.书面提交补偿异议(拒绝口头抱怨)

　　提交单位：属地区政府、区自然资源局(城东/城西/城中/城北、湟中区自然资源局)

　　书面写明异议要点(西宁农户高频不合理情形)：

　　①宅基地院落空地折算地价低于青海省统一区片价70%标准;

　　②房屋重置成新价低于西宁官方指导价，装修、院墙、水井、果树、畜棚漏算;

　　③临时安置过渡费标准过低、逾期回迁未约定双倍发放;

　　④强迫单一安置方式(只给安置房，不许选货币/房票/迁建);

　　⑤未依法落实被征地农民养老保险;

　　提交方式：EMS邮寄(留存快递底单)+现场递交索要签收回执，全程留痕。

　　2.书面申请听证会(法定权利)

　　申请时限：补偿方案公告10个工作日内提交书面听证申请

　　本村半数以上村民不同意补偿标准，政府必须召开听证会;

　　个人亦可单独申请，听证会上可出示同村已签约高标准补偿案例、房屋财产照片，逐条质疑计价漏洞;

　　听证笔录会纳入征地报批材料，政府必须根据意见修改方案，拒不修改属于程序违法。

　　第二阶段：评估结果不满意单独救济(房屋作价争议)

　　收到分户房屋评估报告起7日内：

　　书面申请复核评估;

　　复核结果仍不服，向青海省房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定;

　　鉴定结论可作为后续打官司核心证据，未经复核鉴定，法院一般不认可单方质疑评估价格。

　　第三阶段：行政投诉施压(多渠道督办，倒逼协商加价)

　　1、12336自然资源违法举报热线(最对口)

　　投诉：压低宅基地土地补偿、评估机构选定不合法、征地程序缺失、逼迁行为;全程通话录音留存记录。

　　2、12345西宁政务便民热线

　　诉求分派至区政府、自然资源局、乡镇征收办，限时答复回访，可反复提交诉求督办。

　　3、信访渠道：乡镇信访办、西宁市信访局

　　仅用于沟通调解，不能替代协调、裁决、诉讼法定程序。

　　4、纪检监察举报：投诉工作人员克扣补偿、变相逼签、优亲厚友差异化补偿。

　　第四阶段：青海法定前置程序：县级政府协调→省政府裁决(宅基地补偿争议必经)

　　听证、多次协商依旧无法达成一致，对整体补偿标准存在根本性分歧，必须先走这套流程，法院才会受理后续诉讼：

　　步骤1：向所在区人民政府提交《征地补偿争议协调申请书》

　　诉求：按照青海省征地区片综合地价、西宁市房屋重置指导价，重新核算宅基地、房屋、附着物、安置补助全部费用;

　　政府60日内组织征收方与农户双方协调，出具协调意见书;60天不予协调视为协调失败。

　　步骤2：协调无果→向青海省人民政府申请征地补偿裁决

　　由青海省自然资源厅具体审理，审查补偿方案标准是否合规、计价是否公平，出具正式裁决文书;

　　裁决是集体土地补偿争议法定必经前置，跳过裁决直接起诉会被法院驳回立案。

　　第五阶段：行政复议(不服裁决/补偿决定)

　　法定时效：收到裁决书、《征地补偿安置决定》之日起60日内必须申请

　　可选择复议机关：西宁市人民政府、青海省自然资源厅

　　复议诉求：

　　确认不合理补偿标准违法;

　　撤销原补偿核算结果，责令重新公平测算补偿;

　　确认断水断电、上门骚扰逼迁行为违法并追责赔偿;

　　提交地点：各区司法局行政复议窗口，全程免费办理。

　　第六阶段：行政诉讼(最终司法兜底)

　　1、复议结果不服：收到复议决定书15日内向西宁市中级人民法院提起行政诉讼;

　　2、未走复议、收到《责令交出土地决定书》：6个月内直接起诉;

　　可一并诉求：

　　①撤销违法补偿决定;

　　②判令政府足额补发各项征收补偿;

　　③违法逼迁、偷拆造成财产损失的，索要财产赔偿;

　　诉讼期间，征收方无权实施强制拆除房屋，这段时间是谈判加价黄金期。

　　第七阶段：遭遇断水断电、骚扰、偷拆、暴力逼迁应急处理

　　1、立刻拨打110报警，要求民警出警制止、制作接处警记录、出具回执;警方拒不履职，可起诉公安行政不作为;

　　2、全程录像、拍照留存逼迁现场证据;

　　3、书面发函至区政府、自然资源局，要求停止违法逼迁、恢复水电，EMS邮寄留存凭证;

　　法律明确禁止：中断水电、断路、威胁恐吓逼迫农户搬迁，造成损失必须全额赔偿。

　　第八阶段：合法强拆唯一条件(其余全部属于违法强拆)

　　农户收到补偿决定后：60天不复议、6个月不起诉、到期拒不搬迁

　　区政府才可向西宁市基层法院申请司法强制执行，由法院组织拆除;

　　乡镇、拆迁办、村委会无权自行强拆房屋;偷拆、半夜拆房均违法，可起诉索赔全款房屋损失。

　　一、全套必备证据清单(维权核心)

　　权属证件：宅基地使用权证/不动产权证、户口本、建房审批手续;

　　征地文件：征地预公告、正式征地公告、补偿安置方案公示照片、入户清点表、分户评估报告、各类书面文书;

　　财产证据：房屋内外全景视频、院墙、地坪、水井、果树、圈舍全部附着物影像;

　　沟通证据：和拆迁办、村干部谈判录音、微信聊天记录;

　　对比证据：本村同地段其他农户补偿协议(证明补偿标准不统一、刻意压低)。

　　二、西宁本地常见可争取补差理由

　　合法宅基地院落空地只按耕地低价补偿，未按集体建设用地折算计价;

　　房屋内外装修、门楼、菜窖、沼气池未单独评估补偿;

　　选择安置房后，取消搬迁费、附着物货币补偿，打包抵扣不合理;

　　房票安置补贴未足额兑现、安置房公摊过大、地段偏远降低居住条件;

　　年满60周岁失地老人未纳入被征地养老保险体系。

　　三、绝对禁止的违法维权行为(后果)

　　阻拦施工、围堵政府大门、拉横幅上访、辱骂工作人员：会被行政拘留;

　　征地公告发布后抢建房屋、栽树套取补偿：违建一律不予赔付;

　　轻信社会闲散人员打包风险代理、高额提成打官司，极易遭遇拆迁骗局。

　　四、经济困难免费法律帮扶

　　拨打12348青海公共法律服务热线，向属地法律援助中心申请免费行政法律援助律师，全程代理复议、诉讼，低收入失地农牧民无需支付律师费。

　　西宁市农村宅基地征收流程详细步骤

　　依据：《土地管理法》《土地管理法实施条例》、2026年8月1日施行《青海省土地管理条例》、西宁市城中村改造、集体土地拆迁实操细则

　　全程分三大阶段、12个法定步骤，所有环节缺一不可;缺少任意程序均属于违法征地，农户可拒绝签字、拒绝搬迁。

　　第一阶段：批前筹备阶段(省级征地批复下达前，维权黄金窗口期)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》(征地正式启动标志)

　　1、发布主体：城东/城西/城中/城北、湟中区、大通、湟源县区县级人民政府，乡镇政府、村委会无权发布正式征地文件

　　2、公示要求：全村各村民小组公告栏张贴、线上青海省征地信息平台同步公示，公示不少于10个工作日

　　3、载明内容：征地四至范围、公共利益征收用途、后续入户调查安排、暂停建设告知、异议渠道

　　4、冻结效力：公告当日起片区永久冻结：新建/翻修房屋、搭建棚舍、种树育苗、分户、户口迁入;抢建抢栽一律不予补偿

　　留存证据：全程拍照、录像留存公告原件

　　步骤2：土地、房屋、附着物入户现状全面调查清点

　　牵头单位：区自然资源局+乡镇征收办+村委会共同入户核查

　　清点内容：

　　宅基地宗地总面积、确权合法面积、房屋层数/结构/建筑面积、院墙、地坪、门楼、水井、菜窖、畜禽圈舍、果树苗木等全部地上财产;同步认定无证老房权属(1999年前历史老宅可参照合法房屋补偿)

　　规则：

　　清点表格必须逐项核对无误再签字;拒签的工作人员邀请2名以上见证人现场记录存档;

　　严禁签署空白清点表，漏登面积、附属物会直接压低补偿总额

　　步骤3：开展社会稳定风险评估(征地报批必备硬性材料)

　　区政府牵头入户走访征集全体农户诉求，梳理补偿矛盾、争议焦点，出具《征地社会稳定风险评估报告》;

　　评估判定为高风险、矛盾无法化解的项目，暂缓上报征地审批，不得继续推进拆迁。

　　步骤4：选定评估机构、分户房屋价值评估作价

　　全体涉地农户共同协商选定房地产价格评估机构;协商不成通过公开摇号随机选定

　　评估公司入户按照西宁市房屋重置指导价、附着物标准出具分户评估报告单，逐户送达农户手中

　　评估异议救济：收到评估报告7个工作日内书面申请复核评估;复核仍不服，向青海省房地产价格评估专家委员会申请最终技术鉴定，鉴定结论具备司法效力

　　步骤5：拟定《征地补偿安置方案》并公告征求意见(核心关键环节)

　　方案完整列明：

　　青海省征地区片综合地价(宅基地土地补偿)、房屋重置补偿、搬迁补助费、临时安置过渡费、四种安置方式(产权调换安置房、货币补偿、迁建划拨宅基地、房票安置)、签约奖励、被征地农牧民养老保险细则

　　公示期限：村内张贴不少于30日，全程面向村民征求意见

　　步骤6：书面申请听证、修改完善补偿方案(法定权利)

　　两种情形必须召开听证会：

　　本村半数以上集体经济组织成员认为补偿标准偏低、方案违法;

　　个人可在30日公示期内提交书面听证申请

　　政府必须根据听证会上村民提出的异议修改补偿方案，修改后重新公示;拒不调整属于程序严重违法。

　　步骤7：征地补偿登记

　　农户携带：宅基地使用权证/不动产权证、户口本、身份证，前往乡镇征收办办理权属登记;逾期未登记，补偿将按照前期入户调查数据执行。

　　步骤8：自愿协商谈判、签订《征地补偿安置协议》

　　征收工作人员逐户协商，农户可自主选择安置方式;协议逐条写明各项补偿金额、付款节点、交房时间、违约责任。

　　签约自愿，任何部门不得胁迫、威逼签字;

　　大部分农户签约、少数住户始终无法达成一致的，政府如实记录争议情况，连同全套材料一并上报报批;

　　严禁签署空白协议、口头承诺协议。

　　步骤9：补偿资金、社保资金足额预存专户(报批前置条件)

　　土地补偿款、房屋拆迁款、安置补助费、失地农民养老保险资金，必须全额存入财政专用监管账户，专款专用;资金未足额到位，青海省自然资源厅不予批准征地，不得动工占地拆房

　　第二阶段：逐级上报、省级政府征地审批(合法征地唯一审批权限)

　　步骤10：组卷上报，申请征地批复

　　区县政府汇总预公告、调查资料、稳评报告、补偿方案、听证笔录、签约台账、资金缴存凭证全套材料，逐级上报：

　　普通宅基地、集体土地：青海省人民政府审批;

　　占用永久基本农田、大面积土地：必须上报国务院审批。

　　核心底线：没有省级及以上征地批复文件，一切占地、拆房行为均属于违法占地拆迁。

　　第三阶段：批后落地实施阶段(拿到征地批复以后)

　　步骤11：发布正式《征收土地公告》

　　收到征地批准文件起15个工作日内，区政府在全村张贴正式征地公告，公示≥30日;

　　内容：征地批复文号、批准机关、征收范围、正式补偿标准、搬迁期限、行政复议、行政诉讼救济渠道。

　　步骤12：足额发放补偿款项、落实失地农牧民养老保险

　　已签约农户：公告发布60日内，房屋、宅基地、附着物、过渡费、搬迁费所有补偿一次性足额打入农户银行卡，严禁克扣、截留;

　　人社部门同步计提社保资金，为16周岁以上被征地村民办理城乡居民养老保险，60周岁起按月领取养老金，社保待遇不计入房屋土地补偿。

　　步骤13：未签约农户：作出《征地补偿安置决定》

　　针对长期协商无果、拒不签约的农户，区政府依据法定标准出具书面补偿决定：载明全套补偿明细、安置方案、限期腾房交地期限、救济时效(60日内复议、6个月内起诉)。

　　步骤14：拒不搬迁→法院司法强制执行(西宁唯一合法强拆途径)

　　完整前置链条：

　　收到补偿决定→60天不申请行政复议+6个月不提起行政诉讼+期满拒不腾空房屋

　　区政府向西宁市基层人民法院提交申请，由法院审查裁定后组织司法搬迁拆除;

　　乡镇政府、村委会、拆迁办无权自行暴力强拆、半夜偷拆、断水断电逼迁，上述行为全部违法，可起诉索要财产损失赔偿。

　　西宁市本地4类安置方式(农户自愿任选，不得强制单一安置)

　　产权调换(主流，城三区城中村)：合法住宅建筑面积1:1置换安置房;人均保底40㎡，孤寡单人户最低60㎡小户型;逾期交房双倍发放过渡费

　　纯货币补偿：房屋评估价+宅基地地价+附着物补助一次性全额兑付

　　迁建安置(大通、湟源、湟中乡镇偏远村落)：政府统一规划新村，免费划拨同等面积新宅基地，发放建房补助自行建房

　　房票安置(2026年西宁新政)：补偿款转为实名制房票，政府房源超市选购现房，享受票面总额20%购房补贴，结余资金可兑付现金全程关键维权时间节点(务必牢记)

　　补偿方案30日公示期：提交书面异议、申请听证会最佳时期

　　收到分户评估报告：7日内申请复核评估

　　收到《补偿安置决定》：60日行政复议期限、6个月行政诉讼期限

　　复议、诉讼审理期间：征收方严禁实施强制拆除房屋

　　常见程序违法情形(可直接起诉维权)

　　1、未发征地预公告直接入户逼签、丈量房屋

　　2、补偿方案不公示、不开听证会直接敲定补偿标准

　　3、无省级征地批复便先行拆房、占地施工

　　4、采取停水停电、上门骚扰、恐吓方式逼迫农户签约

　　5、补偿资金未提前专户存储就启动搬迁工作