昆明市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　执行依据：云自然资〔2023〕169号云南省征地区片综合地价(2026年沿用不变)、昆明市集体土地房屋拆迁安置细则、市政府地上附着物统一指导价

　　一、整体补偿构成

　　总补偿=宅基地土地补偿+房屋重置成新价+院内附着物+搬迁补助费+临时安置过渡费+按期签约奖励+失地农民养老保险(财政单列，不抵扣房屋土地补偿)

　　房屋、附属物补偿全额归农户;土地补偿费村集体留存一小部分，剩余分配给本村村民

　　二、宅基地土地补偿(区片综合地价：土地补偿费+安置补助费)

　　宅基地属于集体建设用地，补偿标准为同片区农用地地价上浮1.8~2倍

　　昆明各区域每亩地价明细

区域分区	农用地区片地价（万元/亩）	宅基地建设用地补偿参考（万元/亩）	适用范围
主城四区（五华、盘龙、官渡、西山）	25.55	40～48	二环内城中村最高，三环沿线略低
呈贡、晋宁近郊	18.71	28～35	大学城、产业新区板块
嵩明、宜良、安宁近郊	12～16	20～28	空港新区、工业园区周边
石林、富民、禄劝、寻甸远郊县	7.5～11	13～20	坝区乡镇；山区最低9万/亩左右

　　云南一户一宅法定面积上限(硬性规定)

　　城镇开发边界内：每户宅基地≤100㎡

　　城镇规划区外农村：每户≤150㎡

　　超出法定面积部分仅按低价酌情补偿，不享受全额宅基地标准

    三、农村房屋重置成新补偿(建筑面积，元/㎡)

　　按房屋结构定价，再乘以成新系数0.6~1.0(新房1.0，老旧旧房递减);2008年前历史无证老宅参照合法房90%以上补偿;违建不予补偿

　　框架结构楼房：2600～3000

　　砖混现浇房屋：2200～2600(昆明主流砖混房基准)

　　砖木瓦房：1600～2100

　　土木土坯老房：900～1400

　　彩钢简易棚、杂物间：500～800

　　全屋瓷砖吊顶、厨卫精装修单独评估加价

　　四、院内地上附着物统一指导价(昆明市官方标准)

　　砖砌围墙：180～320元/米;土围墙：100～160元/㎡

　　水泥地坪：45～110元/㎡

　　大门门楼：2000～3600元/座

　　手压水井：1200～1800元/口;深机井：4000～10000元/口

　　果树：幼树50-200元/株，盛果挂果树400～1800元/株

　　室外厕所、畜禽圈舍：260～350元/座

　　太阳能热水器、灶台、化粪池均有单独补偿

　五、搬迁费、临时安置过渡费

　　1、一次性搬迁费

　　按房屋面积30元/㎡计发;选择产权调换发放2次搬迁费(搬家+回迁);空调、宽带、有线电视移机费用据实报销，每户基础保底2000元

　　2、临时安置费(租房补贴)

　　主城四区：20～25元/㎡/月

　　呈贡、晋宁、安宁：17～20元/㎡/月

　　下辖各县：15元/㎡/月

　　过渡期标准24个月;逾期未交房次月起双倍发放过渡费，每6个月结算一次

　　六、四类安置方式(村民自愿任选，不得强制单一安置)

　　1、产权调换(城中村主流)

　　合法建筑面积1:1套内置换安置房;单人孤寡户最低保障60㎡，人均保底40㎡;超出安置面积按优惠成本价购买，面积不足部分货币补差

　　2、纯货币补偿

　　房屋评估总价+宅基地地价+附着物+过渡安置补助一次性全额打卡发放;主城片区货币补偿可参照周边二手房市场价核算

　　3、迁建自建(禄劝、寻甸、富民山区乡镇)

　　政府统一规划新农村，划拨同等面积新宅基地，发放建房补助，农户自行修建住宅

　　4、房票安置(昆明新区试点)

　　补偿款转为购房房票，可在昆明全域商品房选购，享受票面总额15%~20%购房补贴，结余资金可兑付现金

　　七、签约搬迁奖励

　　规定期限内腾空交房签约：给予房屋评估总价6%~10%奖励;逾期签约全部取消奖励。

　　八、被征地农民养老保险(法定必落实)

　　每亩征地计提不低于2万元社保专项资金，16周岁以上失地村民全部纳入养老保障：

　　可自愿选择城乡居民养老保险、城镇职工养老保险，政府逐年发放参保补贴;年满60周岁按月领取养老金，社保资金严禁挤占房屋土地补偿款

    九、不予补偿情形

 　　征地预公告发布后抢建房屋、栽种苗木、分户;

　　无审批手续私自大面积违建房屋;

　　不属于本村集体经济组织空挂户口人员，不享受土地补偿与社保待遇。

　　十、补偿不合理简易维权要点

　　补偿方案公示30日内提交书面异议、申请听证会;

　　收到评估报告10日内申请复核，不满意向昆明市评估专家委员会申请鉴定;

　　法定流程：区政府协调→云南省政府裁决→行政复议→行政诉讼;

　　复议、诉讼期间征收方不得断水断电、违法强拆;拨打12348申请法律援助可免费聘请律师。

　　昆明市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　核心硬性原则(重中之重)

　　补偿达不到心理预期，绝不签署任何补偿协议、空白承诺书、交房确认单;签字后补偿标准很难推翻;

　　云南集体土地宅基地补偿争议必须走四级前置流程：区县政府协调→云南省政府裁决→行政复议→行政诉讼，不能直接去法院起诉补偿价格偏低，跳过前置法院会驳回立案;

　　复议、诉讼整个审理周期内，征收方严禁断水断电、堵路、上门骚扰、违法强拆房屋，这段时间是谈判抬升补偿的黄金窗口期;

　　禁止围堵政府、拉横幅越级走访、肢体冲突，极易被治安拘留;全程书面留痕、依法维权。

　　法律依据：《土地管理法实施条例》《云南省征地补偿安置争议协调裁决办法》《昆明市土地征收管理暂行办法》

    第一阶段：补偿安置方案30日公示期(最早纠错、议价阶段)

　　征地补偿方案在村内张贴公示不少于30天，是成本最低的维权起点

　　1.提交书面补偿异议(拒绝口头诉说，口头无效)

　　递交单位：五华/盘龙/官渡/西山、呈贡、安宁等区人民政府、区自然资源和规划局

　　写明昆明常见不合理问题：

　　①宅基地院落空地未按照云自然资〔2023〕169号区片综合地价足额上浮核算，土地补偿压价;

　　②房屋成新系数刻意调低、全屋装修、门楼、机井、果树、畜禽圈舍大面积漏评不计入补偿;

　　③临时安置过渡费标准过低，逾期交房未约定双倍发放;

　　④强制只提供安置房，剥夺货币补偿、房票、迁建自建三种安置选择权;

　　⑤未计提社保资金、不落实失地农民养老保险待遇;

　　递交方式：EMS邮政邮寄(留存快递底单、签收记录)+现场递交索要签收回执，全程书面存档。

　　2.书面申请听证会(法定权利，超期自动放弃)

　　时限：补偿方案公示之日起10个工作日内提交书面听证申请至区自然资源局两种情形政府必须召开听证会：

　　本村半数以上村民联名不同意补偿方案;

　　个人可单独申请听证;

　　听证会上可提交同村村民高标准签约案例、房屋内外全景视频，逐条质疑计价漏洞;听证笔录必须归入征地报批全套资料，政府拒不根据听证意见修改方案属于程序重大违法。

　　第二阶段：房屋评估价格偏低专属救济步骤(严格遵守10天时效)

　　收到《分户房屋价值评估报告》起10个工作日内依次办理，逾期丧失异议权利

　　第一步：向出具报告的评估公司书面申请复核评估，要求重新入户丈量、补全附属物、修正房屋折旧系数;

　　第二步：复核结果依旧不公，收到复核结论10日内，向昆明市房地产价格评估专家委员会申请第三方技术鉴定;

　　专家鉴定结论为最终合法评估依据，征收方必须按照鉴定结果调整补偿金额。

　　第三阶段：多渠道行政投诉施压，倒逼征收方主动上调补偿

　　12336全国自然资源违法举报热线(最对口)

　　投诉：未批先征、压低区片地价、单方指定评估机构、停水断电逼迁、征地程序缺失;通话全程录音留存证据。

　　12345昆明政务便民热线

　　诉求分派至区政府、自然资源局、街道征迁办，限时答复回访，可反复提交诉求持续督办。

　　12388纪委监委举报

　　举报工作人员优亲厚友、差异化补偿、克扣截留征地补偿款、滥用职权逼迫签字。

　　乡镇司法所人民调解：中立主持双方协商，小幅提升补偿可签订调解协议，具备法律效力。

　　第四阶段：云南法定必经前置程序：政府协调→省政府行政裁决(缺一不可)

　　多次协商、投诉无果，必须走完该流程才可进入司法诉讼阶段

　　步骤1：向区/县级人民政府提交《征地补偿争议协调申请书》

　　诉求：依照云南省征地区片综合地价、昆明市地上附着物重置标准，重新核算宅基地土地、房屋、装修、附属物、搬迁安置全部补偿;

　　区政府60日内组织双方协调并出具《协调意见书》;协调无法达成一致，出具终止协调告知书，写明申请省级裁决期限。

　　步骤2：协调失败15日内，向云南省人民政府申请征地补偿行政裁决

　　承办单位：云南省自然资源厅征地补偿裁决办公室;

　　受理地点：云南省政务服务中心自然资源厅窗口;

　　省政府全面审查补偿方案合法性、计价合理性，出具正式《征地补偿裁决书》;

　　未走完协调+裁决直接起诉，法院一律不予立案受理。

　　第五阶段：行政复议(不服省政府裁决/区政府征地补偿安置决定)

　　法定时效：收到裁决书、《征地补偿安置决定》当日起60日内必须申请

　　可选复议机关：云南省人民政府、云南省司法厅

　　复议核心诉求：

　　确认偏低补偿标准适用违法;

　　撤销原有补偿核算结果，责令依法重新测算足额补偿;

　　确认断水断电、上门骚扰逼迁行为违法，判令赔偿财产损失;

　　各级司法局行政复议窗口免费提交申请，无需缴纳任何费用。

　　第六阶段：行政诉讼(最终司法兜底维权)

　　复议结果不满意：收到复议决定书15日内，向昆明铁路运输法院提起行政诉讼;

　　未走复议、收到《责令交出土地决定书》：6个月内可直接起诉;

　　可一并提出两项诉求：

　　①撤销违法补偿决定;

　　②遭遇偷拆、违法强拆的，起诉确认强拆行为违法，申请国家赔偿房屋、屋内家具家电全部财物损失;

　　诉讼期间征收方无权启动合法强拆，是谈判最优窗口期。

　　第七阶段：遭遇停水断电、断路、上门骚扰、夜间偷拆逼迁应急处置方案

　　立刻拨打110报警，要求民警出警制止、制作接处警笔录、开具报警回执;警方拒不履职，可起诉公安行政不作为;

　　全程拍摄视频、照片固定证据：水电表状态、断路现场、房屋原貌、屋内财物;留存往期水电费缴费单据，证明非个人欠费停水停电;

　　EMS书面发函至区政府、自然资源局，要求立即停止违法逼迁、恢复供水供电，留存邮寄凭证;

　　法律明文禁止以中断水电、封堵道路方式逼迫搬迁，造成食材、家电损毁等损失，可一并索赔全部直接经济损失。

　　第八阶段：昆明唯一合法强拆前置全部条件(其余拆除均属违法强拆，可索赔)

　　收到《征地补偿安置决定》之后：

　　60天内不申请行政复议+6个月内不提起行政诉讼+期满拒不腾空房屋

　　区政府才可向昆明铁路运输法院申请司法强制执行，由法院工作人员统一组织拆除;

　　街道办、村委会、拆迁项目部、开发商无权自行暴力强拆、夜间偷拆房屋;违法强拆胜诉后，赔偿标准不低于周边房屋市场价值。

　　一、全套必备证据清单(维权根基)

　　权属证件：宅基地使用权证/不动产权证、户口本、身份证、建房审批手续、老宅权属证明;

　　征地全套文件：征地预公告、正式征地公告、补偿方案公示照片、入户清点调查表、分户评估报告、各类送达书面文书;

　　财产影像：房屋内外全景视频、院墙、地坪、门楼、水井、果树、圈舍所有附着物录像;

　　沟通记录：与征迁工作人员谈判录音、微信聊天记录;

　　对比证据：本村同区位村民补偿协议(证明补偿标准不统一、刻意压价)。

　　二、昆明农户最常见可争取补差情形

　　合法院落空地仅按耕地低价补偿，未按照集体建设用地全额区片地价上浮计价;

　　全屋精装修、菜窖、化粪池、太阳能设备未纳入评估核算;

　　选择安置房后，取消二次搬迁费、附着物单独货币补偿，打包抵扣不合理;

　　新区房票安置15%~20%购房补贴不予兑现、安置房公摊过大、地段偏远降低居住权益;

　　年满60周岁失地老人未按规定纳入被征地农民养老保险体系。

　　三、绝对禁止的错误维权行为(法律后果)

　　阻拦施工、围堵行政机关大门、拉横幅上访、辱骂工作人员：会被处以行政拘留;

　　征地预公告下发后抢建房屋、栽种果树、分户套取补偿：违建部分一律不予补偿;

　　轻信社会闲散人员风险代理、高额提成打包打官司，极易遭遇拆迁诈骗。

　　四、低收入失地农户免费法律帮扶渠道

　　拨打12348云南公共法律服务热线，前往辖区法律援助中心，可申请免费行政法律援助律师，全程代理协调、省级裁决、行政复议、行政诉讼，无需支付律师费。

　　昆明市农村宅基地征收流程详细步骤

　　第一阶段：征地报批前期工作(未拿到云南省征地批复，协商议价最优窗口期)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》+全域冻结管控

　　发布主体：五华、盘龙、官渡、西山、呈贡、安宁等区县人民政府，乡镇、村委会无权发布征地文件

　　公示要求：村内公告栏、各村民小组张贴+区政府官网同步公示，公示不少于10个工作日，全程拍照录像留存证据公告载明内容：征地四至范围、公共利益征收用途、入户调查时间、异议渠道、冻结规定

　　冻结效力(至关重要)：公告发布当日起，征收范围内禁止新建翻建房屋、搭建棚舍、栽种果树苗木、分户、迁入户口;抢建抢栽部分一律不予任何补偿

　　村民做法：完整拍摄公告照片、视频留存，切勿私自建房种树。

　　步骤2：土地现状全面调查+社会稳定风险评估(两项同步开展)

　　(1)宅基地、房屋、院落附着物入户清点核查

　　牵头单位：区自然资源规划局+街道办+村委会+第三方测绘、评估人员联合入户

　　清点内容：宅基地确权总面积、合法住宅建筑面积、房屋结构层数、内外装修、院墙、地坪、门楼、水井、畜禽圈舍、果树、菜窖全部附属物;区分合法一户一宅、历史无证老宅、超占面积、违建房屋

　　规则：

　　《土地及附着物调查表》必须逐项核对无误再签字;面积漏登、附着物少记会直接压低补偿;对数据不认可可拒签并书面备注异议;拒签人员由2名村民代表见证录像存档，调查结果村内公示复核。

　　(2)社会稳定风险评估(征地报批必备硬性材料)

　　政府走访全体村民、村民代表，征集大家对补偿标准、安置方式、失地养老保险的诉求，排查矛盾纠纷，出具书面稳评报告，制定矛盾化解预案;

　　判定为高风险且矛盾未化解的项目，暂缓征地报批，不得继续推进拆迁;政府单方闭门出具报告属于程序违法。

　　步骤3：拟定《征地补偿安置方案》+公告征求意见+召开听证会(核心维权节点)

　　多部门依据地价标准、入户调查结果编制完整补偿方案，包含：云南省区片综合地价、房屋重置补偿、搬迁费、过渡安置费、4类安置方式(产权调换/货币/迁建/房票)、签约奖励、失地农民社保细则村内全域张贴公告不少于30日，写明补偿登记时间、异议提交渠道

　　听证权利：公告期内，半数以上村民对补偿方案不满意，政府必须组织听证会;个人也可书面申请听证;听证笔录归入报批资料，政府必须依据听证意见修改方案，拒不调整属于重大程序违法。

　　步骤4：征地补偿登记

　　村民携带：宅基地使用权证/不动产权证、户口本、身份证、建房审批手续，前往街道征迁办办理权属登记;

　　逾期未主动登记，补偿标准仅按照前期入户摸底数据认定，不再增补面积、附着物补偿。

　　步骤5：自愿协商谈判、签订《征地补偿安置协议》

　　征迁工作人员逐户协商，村民可自由任选安置方式，不得被强制只选安置房;协议逐条列明各项补偿金额、打款节点、交房时限、违约责任。

　　签约完全自愿，禁止威逼、恐吓、逼迫签字;空白协议、口头承诺一律不予签署;

　　大部分农户顺利签约、少数住户始终无法达成一致的，政府如实记录未签约原因，整套资料一并上报省级审批;

　　报批前置硬性门槛：土地补偿、房屋补偿、附着物、过渡费、失地社保全部资金必须足额预存入财政监管专户、专款专用;资金不到位，云南省自然资源厅一律不予批准征地。

　　第二阶段：省级上报审批阶段(步骤6)

　　步骤6：区县政府提交征地申请→云南省政府依法批复

　　区县政府汇总预公告资料、入户调查表、稳评报告、补偿方案、听证笔录、签约台账、资金缴存凭证全套卷宗，逐级上报审批：

　　普通农村宅基地集体土地：云南省人民政府审批;

　　涉及永久基本农田、大面积土地征收：上报国务院审批。

　　硬性底线：无省级/国务院正式征地批复文件，一切占地、拆房、施工行为全部属于违法占地拆迁。

　　第三阶段：征地获批后落地实施、补偿发放与搬迁阶段(步骤7—步骤9)

　　步骤7：发布正式《征收土地公告》

　　收到征地批准文件起15个工作日内，区县政府在全村张贴正式征地公告，公示不少于5日;

　　内容：征地批复文号、批准机关、征收范围、最终补偿标准、限期腾房期限、行政复议、行政诉讼救济途径。

　　步骤8：足额发放全部征地补偿款项、落实失地农民养老保险

　　已签约农户：公告发布60日内，宅基地土地补偿、房屋价款、院内附着物、搬迁费、临时过渡费一次性全额打入村民银行卡，严禁克扣、截留、延期发放;

　　人社部门同步落实失地社保：16周岁以上失地村民纳入城乡居民养老保险，财政补贴缴费，年满60岁按月领取养老金，社保资金不得挤占房屋土地补偿款。

　　步骤9：未签约户作出补偿安置决定+限期交付土地，逾期申请法院司法强制执行

　　长期协商无果、拒不签订协议的村民：区县政府依据法定标准出具书面《征地补偿安置决定》，载明全套补偿明细、腾房期限、法定救济时效：收到文书60日内可申请行政复议、6个月内可提起行政诉讼;

　　昆明唯一合法强拆全部前置条件：

　　收到《征地补偿安置决定》→60天不复议+6个月不起诉+期满拒不腾空房屋

　　区县政府向昆明铁路运输法院申请司法强制执行，由法院工作人员统一组织拆除房屋;

　　街道办、村委会、拆迁项目部、开发商无权自行暴力强拆、夜间偷拆、断水断电逼迁;违法强拆可起诉确认行为违法，并申请国家全额赔偿房屋及屋内财物损失。

　　昆明市4类安置方式(村民自愿自由选择，不得强制)

　　产权调换(主城四区城中村主流)：合法建筑面积1:1套内置换安置房;孤寡单人户最低保障60㎡，人均保底40㎡;逾期交房双倍计发过渡费

　　纯货币补偿：房屋评估总价+宅基地土地补偿+附着物+安置补助一次性全额兑付

　　迁建自建(禄劝、寻甸、富民山区乡镇)：政府规划新农村，划拨同等面积新宅基地+发放建房补贴，农户自行建房

　　房票安置(空港、呈贡新区试点)：补偿款转为全域购房房票，享受票面15%~20%购房补贴，结余资金可提现

　　全程关键维权时间节点

　　补偿方案30日公示期：提交书面异议、申请听证会最佳时期

　　收到分户评估报告：10日内申请复核评估，不满向昆明市评估专家委员会申请鉴定

　　收到《征地补偿安置决定》：60日行政复议期限、6个月行政诉讼期限

　　复议、诉讼全程：征收方严禁强制拆除房屋，为谈判抬升补偿黄金窗口期

　　常见程序违法情形(可投诉、起诉维权)

　　未发布征收土地预公告，直接入户丈量房屋、逼迫签约

　　补偿方案公示未满30日、拒绝召开听证会，单方面敲定补偿标准

　　无云南省征地批复便先行拆房、占地施工

　　停水停电、堵路、上门骚扰恐吓逼迫村民签字交房

　　征地报批前未足额缴存补偿及社保专项资金