玉溪市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　一、宅基地(土地部分)补偿

　　宅基地本身是集体土地，土地补偿费、安置补助费执行云南省公布的区片综合地价，归村集体，再由村集体按政策分配到户。农户拿到的是：宅基地使用权货币补偿或者宅基地置换安置地基两种模式：

　　1、置换宅基地(划地安置，统规自建)给一块新宅基地，玉溪各县项目常见每户安置地基100‑150㎡。

　　原宅基地面积大于安置地基面积：超出部分按集体建设用地单价给货币补偿;

　　原宅基地小于安置地基面积：一般不再补差价，直接按安置地基面积供地。

　　示例(新平县项目参考，仅该项目)：集体建设用地153.36元/㎡(10.22万元/亩)，只为本项目参考，不代表全市通用标准。易门县部分项目约215.73元/㎡。

　　2、货币安置(不再划地)：不再安排建房宅基地，宅基地使用权按项目方案评估/方案确定单价一次性货币补偿新。

　　江川区宅改自愿退出空闲老宅基地(非强制征收)：部分村组自愿退出按800元/㎡，属于改革退出，不是征收标准，不能套用征地拆迁。

　　二、宅基地上房屋补偿(玉政通〔2022〕2号全市基准)

　　房屋按重置成新价(结合折旧)，不同项目会在基准上微调：

　　简易房、彩钢棚、围墙、地坪、水井、化粪池等附属构筑物，按玉政通〔2022〕2号附表逐项补偿;方案没有列明的，委托评估机构评估确定。

　　三、其他法定补偿项目

　　1、搬迁补助费：搬家费用，按户或按建筑面积，各项目金额不同。

　　2、临时安置费(过渡费)：划地安置在建房周期内，按月/按人计发，部分项目按每人每天10元参考执行;选择货币安置一般不再发过渡费。

　　3、签约搬迁奖励：在规定签约期限内签约交房给予奖励，各项目标准不同。

　　4、被征地农民社会保障：16周岁以上纳入养老保险，落实参保缴费补贴。

　　四、三种主流安置方式(玉溪各县项目)

　　1、划地安置(统规自建)：给安置点宅基地，自己建房;补偿房屋+附属物，发放搬迁、过渡费。

　　2、公寓/安置房安置(统规统建，红塔区、江川多见)：不再划宅基地，置换单元楼安置房;按房屋结构确定置换比例，补缴差价。例如红塔区高铁新城片区，符合条件按2500元/㎡认购安置房，每户180㎡左右，具体看项目方案。

　　3、纯货币安置：宅基地使用权+房屋+附属物全部算成钱，自行购房，不再给地、不给安置房。

　　五、拿到补偿方案后，补偿不满意如何处理

　　1、先核实文件合法性：看是否有政府正式公告、是否公示《安置补偿方案》，方案是否履行听证程序。

　　2、对评估结果不服：收到评估报告10日内申请复核评估;对复核不服，向玉溪市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　3、不要随便签“一次性了结”补偿协议。签完协议仅以“赔少”不能反悔;只有重大误解、显失公平、欺诈胁迫才可以起诉撤销，撤销权知道事由起1年，重大误解90日，超期丧失权利。

　　4、达不成协议：征收部门作出《征收补偿决定书》，对补偿决定不服：60日内申请行政复议，或者6个月内提起行政诉讼。

　　5、救济渠道：

　　行政复议：向玉溪市人民政府复议;

　　行政诉讼：向项目所在地基层人民法院起诉;

　　经济困难拨打12348申请法律援助。

　　实务重要提示

　　玉溪不存在全市统一的宅基地每平米多少钱，一切以该项目政府正式发布的征收补偿安置方案为准，网上流传的单价大多只是某一个项目的参考，不能直接套用到别的县区、别的项目。

　　空闲宅基地(没有建房)，只补偿宅基地使用权，没有房屋补偿;是否可以置换安置房，看所在项目方案。

　　抢建、抢搭、抢栽的，一律不予补偿。

　　玉溪市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、还没签补偿协议，对给出的补偿方案、评估结果不满意

　　1.固定全套证据

　　保存：征收公告、补偿安置方案、分户评估报告、权属证明(宅基地证、建房手续)、沟通录音、聊天记录。

　　收到评估报告，10日之内书面申请复核评估(必须书面，口头无效);复核结果仍不服，10日内向云南省房地产评估专家委员会申请鉴定，错过期限评估报告法院一般直接采信。

　　2.协商沟通(不强制，可谈可拒绝)

　　征收部门、乡镇组织协商谈判，不要随便签一次性了结补偿协议。

　　仅仅觉得补偿低、不懂政策，签完协议不能反悔;只有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫，才可以起诉撤销协议;撤销权：知道事由起1年，重大误解90日，超期丧失权利。

　　3.申请听证

　　对《补偿安置方案》有异议，在公示期内向征收部门书面申请听证，要求召开听证会，提交书面意见。

　　4.达不成一致，政府会作出《征收补偿决定书》

　　这是关键文书，拿到该决定书，正式进入法定救济期限。

　　行政复议：收到决定书60日内向玉溪市人民政府申请行政复议;

　　行政诉讼：收到决定书6个月内向不动产所在地法院提起行政诉讼;

　　二选一，也可以先复议再起诉;复议后不服，收到复议决定书15日内起诉。

　　经济困难拨打12348公共法律服务热线，可申请法律援助。

　　二、已经签署征收补偿协议，事后觉得补偿不合理

　　正常签订的补偿协议，对双方有约束力，只以赔得少为由，不能反悔。

　　只有下面情形，才可以起诉请求撤销补偿协议：

　　重大误解：对宅基地面积、房屋状况、补偿标准发生根本性误判;

　　显失公平：利用被征收人缺乏认知、处境危困，补偿与法定标准差距明显失衡;

　　欺诈、胁迫：隐瞒真实补偿政策、胁迫签字。

　　撤销权期限：知道撤销事由起1年;重大误解90日，超期法院不予支持。

　　如果协议已经司法确认，需要另案起诉撤销协议，举证要求更高。

　　对方不履行已签协议：直接向法院起诉，胜诉后申请强制执行。

　　三、收到《征收补偿决定书》之后完整维权步骤

　　拿到文书，不要置之不理;逾期不复议、不起诉，政府可以申请法院强制执行，直接强拆房屋。

　　两条救济路径二选一：

　　①行政复议：60日内向玉溪市人民政府提交行政复议申请书，提交证据，请求撤销或者变更补偿决定。

　　②行政诉讼：6个月内向房屋所在地基层人民法院提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，责令重新作出补偿。

　　不服一审判决：收到判决书15日内向上一级中级人民法院上诉;二审终审。

　　二审仍然不服：判决生效起6个月内申请再审，再审不停止原文书执行;生活困难执行不到补偿款，可向法院申请司法救助。

　　四、实务中常见错误(玉溪重点避坑)

　　只上访、信访，不做复议、起诉，最后错过6个月起诉期限，丧失司法维权机会。

　　评估报告拿到手不复核，后期打官司时，法院大多会采信评估结果。

　　口头答应条件，没有落实书面补偿协议，事后维权无证据。

　　抢建、抢搭房屋，违法新增建筑一律不予补偿。

　　五、可以主张的维权要点(打官司重点)

　　核查征收程序是否合法：征地批复是否齐全、补偿方案是否公示、是否组织听证。

　　宅基地使用权、房屋面积是否少算漏算;附属物(围墙、地坪、水井、化粪池)有没有漏评。

　　房屋重置成新价折旧是否过高;搬迁费、过渡安置费、奖励是否足额。

　　安置方式是否落实：划地安置的，安置宅基地面积是否达标;选择货币安置的补偿是否公平。

　　玉溪市农村宅基地征收流程详细步骤

　　阶段一：征收前期准备(预征收阶段，尚未报批)

　　第1步：发布《征收土地预公告》

　　由县/区人民政府发布，在乡镇、村委会、村民小组张贴+政府官网公示，不少于10个工作日。

　　写明：征收范围、征收目的、现状调查安排。

　　预公告发布后，禁止抢建、抢搭、抢栽，新增建筑一律不补偿。

　　预公告≠正式拆迁，此时还没有拿到征地批复。

　　第2步：土地现状调查+社会稳定风险评估

　　现状调查：入户丈量宅基地、房屋、围墙、地坪、水井等附属物;查清权属、面积、房屋结构，由农户签字确认;拒签的要公示调查结果，不少于10个工作日。

　　同步选定评估机构，对房屋、地上附着物做评估，出具分户评估报告。

　　收到评估报告，10日内书面申请复核;复核不服10日内向省专家委员会申请鉴定，口头无效。

　　社会稳定风险评估：要有村集体、村民代表参与，形成风险评估报告，作为报批必备材料。

　　第3步：拟定并公告《征地补偿安置方案》

　　内容：区片综合地价(土地补偿)、房屋重置补偿(玉政通〔2022〕2号)、安置方式(划地自建/安置房/货币)、搬迁费、过渡费、社保参保方案。

　　在村组公告，公告期不少于30日，载明补偿登记时间、异议渠道。

　　多数村集体成员认为方案违法，政府必须组织听证会，根据听证意见修改补偿方案后再定稿澄。

　　第4步：办理补偿登记

　　农户携带：宅基地证、不动产权证、建房审批手续，到指定地点登记;不主动登记，以调查丈量结果为准。

　　第5步：协商签订《征地补偿安置协议》

　　政府部门与每户谈判签约;协议写清：补偿总额、支付时间、安置(宅基地/安置房)、搬迁期限。

　　不要签空白协议;所有口头承诺全部落实书面。签完协议仅觉得补偿低不能反悔;只有重大误解、欺诈胁迫、显失公平才可以起诉撤销;撤销权：知道事由1年，重大误解90日。

　　少数达不成协议的，暂不签字，政府后期作出《征地补偿安置决定》，一并上报报批材料。

　　阶段二：向上报批(审批阶段)

　　第6步：提出征收土地申请，上报审批

　　县/区政府把全套前期材料上报，报云南省人民政府审批(征地批复)。补偿资金必须足额到位，否则不予批准。

　　拿到省政府征地批复，征收才具备合法基础;没有批复实施拆迁属于程序违法。

　　阶段三：正式实施征收(拿到批复以后)

　　第7步：发布正式《征收土地公告》

　　收到批复15个工作日内，县/区政府在村组张贴、官网公示正式征收土地公告，公布批复文号、征收范围、正式实施时间、未签约户处理方式。

　　第8步：兑付补偿安置费用

　　已经签约户：按协议打补偿款;落实社保，16周岁以上被征地农民纳入养老保险参保缴费补贴。

　　未签约户：政府作出《征地补偿安置决定书》，载明补偿项目、金额、安置方式、搬迁期限。

　　拿到补偿决定书，维权期限：60日行政复议(向玉溪市人民政府);6个月行政诉讼(向所在地法院);到期不复议不起诉，政府申请法院强制执行。

　　第9步：交付土地、拆除房屋

　　签约户按协议期限腾空房屋，交付宅基地，实施拆除;办理产权注销。

　　未签约户，补偿决定生效后不搬迁，政府只能申请人民法院强制执行，政府不能直接强拆。

　　关键风险提示(玉溪本地实操)

　　预公告阶段不能强拆，预公告只是摸底，无强制拆迁效力。

　　评估报告一定要签收，不签收不代表评估无效，错过复核鉴定，后期打官司法院一般采信评估结果。

　　安置三种方式：①划地安置(统规自建，分配新宅基地);②安置房置换;③纯货币补偿，都必须写进补偿方案或补偿协议。

　　维权路径：经济困难拨打12348申请法律援助;信访上访不能替代复议、诉讼，不会中止起诉期限。

　　常见违法情形(可以维权)

　　①没有省政府征地批复就拆房;②不入户丈量、不做评估;③不给听证机会;④直接行政强拆，没有向法院申请强制执行。