保山市农村宅基地征收补偿标准最新2026年

　　法律文件：云自然资〔2023〕169号(云南省区片综合地价);保政办发〔2022〕50号(保山市地上附着物、房屋重置补偿标准)。

　　宅基地属于集体建设用地：土地补偿执行区片综合地价;房屋、围墙、果树等地上附着物执行保山市统一附着物标准;每个具体项目以《征地补偿安置公告》为准，不同项目会略有差异。

　　全市：隆阳区、腾冲市、施甸县、龙陵县、昌宁县统一省级+市级基准文件，各县市可在项目方案微调。

　　一、宅基地土地补偿(区片综合地价)

　　区片地价=土地补偿费+安置补助费，宅基地(集体建设用地)参照本片区农用地区片综合地价执行。土地补偿款归村集体，经村民会议讨论后分配到户;房屋、附属物补偿直接给农户。土地补偿费用比例：土地补偿费占40%，安置补助费占60%。

　　保山市主要片区区片地价参考(每亩)

　　隆阳区(市区)

　　Ⅰ类(城区、板桥、金鸡)：80900元/亩

　　Ⅱ类(近郊)：约6.7万元/亩

　　Ⅲ类(远郊乡镇)：约5.8万元/亩

　　腾冲市：一类约74600元/亩，乡镇5‑6.3万/亩

　　施甸、龙陵、昌宁：县城周边5.2‑6.8万/亩;偏远乡镇4.2‑5.2万/亩

　　提示：不是宅基地一亩直接全部打给个人;只是计算基数。

　　二、宅基地上房屋补偿(保政办发〔2022〕50号，房屋重置指导价)

　　单位：元/㎡，再扣房屋折旧;装修另外评估补偿。

　　说明：

　　该为重置重建指导价，不等于商品房市场价;项目中可委托评估机构结合成新、装修核算。

　　预公告发布后抢建、抢装修，不予补偿。

　　三、其他地上附着物补偿(围墙、地坪、水井、果树苗木)

　　执行保政办发〔2022〕50号，围墙、石挡墙、地坪、沼气池、蓄水池、各类果树按规格计价;名贵苗木、特殊构筑物，第三方评估确定。

　　四、三种法定安置方式(三选一)《土地管理法》

　　货币补偿：宅基地土地补偿分配+房屋重置成新价+附属物+搬迁费+过渡费+按期签约奖励。

　　安置房(产权调换)：多数项目执行拆一还一，部分项目结合安置人口核算安置面积，结算新旧房屋差价。

　　重新划宅基地安置：规划区外可另批宅基地;政府承担新宅基地的基础配套，只补偿老房屋重置价，不再重复赔付宅基地土地补偿;城市规划区内一般不再批新宅基地。

　　五、搬迁费、临时安置过渡费、奖励

　　全市没有全市统一固定数字，以本项目安置方案为准，实务常见水平：

　　搬迁费：每户1500‑4000元;选择货币、安置房标准不一样。

　　临时安置费(过渡费)：自行过渡，按户或者按人口计发，多数项目每人每月180‑260元;安置房逾期交付会提高过渡费。

　　签约搬迁奖励：只有按期签约搬迁才有，一般几千‑2万元每户。

　　六、被征地农民社会保障

　　征地必须落实，从征地补偿资金计提，办理被征地农民养老保险，不直接发现金给个人，是法定待遇隆。

　　七、实务重点提示(保山本地)

　　最终补偿以本项目征地补偿安置公告、安置实施方案为直接依据，网上表格是基准参考。

　　认定以一户一宅、宅基地使用权证为准;一二层一般认定合法面积;三层以上很多项目只按简易附着物补偿，不纳入安置面积。

　　征收前提：要有云南省政府征地批文，没有批文征收违法。

　　违法强拆：行政赔偿标准，赔偿数额不得低于征收可获得的补偿安置权益(安置房、奖励、补贴)。

　　八、维权简要提示(补偿不合理)

　　看到补偿安置公告公示30日期内，书面提异议、申请听证;EMS邮寄保留底单。

　　收到补偿安置决定：60日行政复议，6个月行政诉讼;信访不中断起诉期限。

　　可以向保山市自然资源局申请政府信息公开，调取征地全套批复材料。

　　保山市农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　法律依据：《土地管理法》《土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》，保政办发〔2022〕50号、云自然资〔2023〕169号。

　　只上访、信访不能中断复议、起诉期限;不要盲目签字，一旦签补偿安置协议，反悔难度极大。征收主体是县/市(区)人民政府，村委会、开发商无权实施征收。

　　第一步：立刻固定全套证据(优先做)

　　权属材料：宅基地使用权证、不动产权证、户口本、老契约;

　　全部官方文件：征收预公告、征地补偿安置公告、入户调查表、评估报告、补偿告知单，官网截图打印留存;

　　房屋现状：房屋内外、院落附属物拍照录像;

　　沟通记录：谈判谈话录音;绝不签空白表格、空白协议。

　　第二步：补偿安置方案公示阶段提异议、申请听证

　　看到《征地补偿安置方案公告》，公示期不少于30日：

　　书面向区/县自然资源局、区/县人民政府提交书面异议，写明哪里不合理：宅基地面积认定、房屋重置价、安置人口、安置房、区片地价、过渡费等。

　　多数村民认为方案违法，可书面申请听证会，要求修改补偿安置方案。

　　提交方式：EMS邮政邮寄，快递单备注：对征地补偿安置方案异议及听证申请，保存快递底单。

　　第三步：对评估报告结果不服(房屋估价偏低)

　　收到分户评估报告起10日内，向原评估机构提交书面复核评估申请;复核结果仍不服，收到复核结果10日内，向保山市评估专家委员会申请鉴定。

　　集体宅基地房屋，应当参照保政办发〔2022〕50号重置指导价，结合成新折旧核算。

　　第四步：达不成协议，收到《征地补偿安置决定》(最关键期限)

　　谈不拢补偿，区县政府会送达征地补偿安置决定，该文书是后续司法强拆的依据。

　　法定救济期限(严格不要超期)

　　行政复议：收到决定书60日内向保山市人民政府申请行政复议;

　　行政诉讼：收到决定书6个月内向保山市中级人民法院起诉。

　　逾期不复议、不起诉，政府可以申请法院司法强制拆除房屋。不签收文书不代表不起算期限，留置、公告送达同样生效。

　　补偿标准专门救济途径

　　如果只对区片综合地价补偿标准本身不服：先向县级政府申请协调;协调不成，向云南省人民政府申请裁决。

　　第五步：遇到违法强拆(没有法院裁定直接拆房)

　　第一时间拍照录像，记录强拆现场、实施主体;立即拨打110报警，保存报警回执、出警记录;

　　向法院起诉确认强拆行为违法;判决确认违法之后，提起行政赔偿。

　　重要裁判规则：违法强拆的行政赔偿，不能低于合法征收应当拿到的全部安置补偿权益(安置房、搬迁奖励、补贴、过渡费)。

　　第六步：可申请政府信息公开，核查征地合法性

　　向保山市、区县自然资源局书面申请信息公开，调取：

　　云南省征地批复文件;

　　征收土地预公告、现状调查、社会风险评估、补偿安置全套档案;

　　用来审查征收是否合法：没有省级政府征地批文，征收属于程序违法。

　　保山实务高频避坑提醒

　　1、宅基地土地补偿款归村集体，通过村民会议分配到户;房屋、附属物补偿直接支付给农户;被征地农民养老保险是法定待遇，不得折算现金发放给个人。

　　2、预公告不等于正式征地，必须要有云南省征地批文征收才正式生效。

　　3、坚持先补偿，后搬迁，补偿、安置房没有落实到位，有权拒绝搬迁交地。

　　4、抢建、抢栽苗木，预公告之后新增的建筑附着物不予补偿。

　　维权流程简版

　　方案公告期：书面提异议+申请听证;

　　评估不合理：10日内申请复核、鉴定;

　　收到补偿安置决定：60日复议/6个月起诉;

　　遭遇违法强拆：报警取证→起诉确认违法→申请行政赔偿。

　　保山市农村宅基地征收流程详细步骤

　　第一阶段：批前程序(上报省政府审批之前)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》

　　发布机关：区/县人民政府;乡镇、村小组张贴+政府官网公示，不少于10个工作日。

　　载明征收范围、征收目的;预公告发布后，抢建、抢栽苗木不予补偿。

　　没有预公告就上门丈量谈判，属于程序违法。

　　步骤2：土地现状入户调查登记

　　工作人员入户核查：宅基地权属、宅基地面积、房屋面积层数、院墙、地坪、果树苗木等附着物，填表登记造册。

　　农户注意：核对面积、附着物，数据不符不要签字;拍照录像留存房屋现状，不要签空白调查表。

　　步骤3：开展社会稳定风险评估

　　吸纳村集体、村民代表参与，形成风险评估报告，是报批必备材料。

　　步骤4：拟定并公告《征地补偿安置方案》

　　在乡镇、村公告栏公示，公告期不少于30日云南省自然...。载明区片地价、房屋重置补偿、安置方式(货币/安置房/另批宅基地)、搬迁过渡费、被征地农民社保。

　　你的法定权利：

　　可以书面提出异议;

　　多数村民有异议，政府必须组织听证会，根据听证意见修改补偿方案。

　　提交用EMS邮寄，备注：补偿安置方案异议及听证申请，保存快递底单。

　　步骤5：办理征地补偿登记

　　携带宅基地证/不动产权证、户口本，到指定地点办理补偿登记;不主动登记的，按照调查公示结果认定。

　　步骤6：签订征地补偿安置协议

　　区县政府组织乡镇与农户签约，把房屋补偿、宅基地、过渡费、奖励、安置房全部写进书面协议。

　　一旦签字协议生效，后续反悔维权难度很大。个别谈不成的，上报材料时要如实说明，不得强拆。

　　步骤7：补偿资金、社保资金足额到位

　　土地补偿、安置补助、社保资金必须足额落实，才可以向上申报征地。

　　步骤8：上报征地申请，省级政府审批

　　区、县整理全套材料上报，由云南省人民政府审批;涉及永久基本农田报国务院审批。

　　没有云南省征地批文，征收不具备合法效力。

　　第二阶段：征地获批之后(批后实施)

　　步骤9：发布正式《征收土地公告》

　　收到省政府批复后15个工作日内，区县政府在乡镇、村张贴公告，公告≥10个工作日，写明批文编号、征收范围、救济途径。

　　步骤10：落实补偿安置，对未签约户作出《征地补偿安置决定》

　　已签约农户：落实补偿，坚持先补偿、后搬迁，补偿不到位可以拒绝搬迁。

　　达不成协议的农户：区县政府依法作出征地补偿安置决定，书面送达农户，写明全部补偿安置内容。

　　救济期限：收到补偿安置决定，60日申请行政复议(向保山市人民政府);6个月提起行政诉讼(保山市中级人民法院)。逾期不复议、不起诉，政府可以申请法院司法强拆。

　　步骤11：搬迁、拆除房屋

　　已签协议农户拿到补偿后自行搬迁。

　　未签约户：补偿安置决定生效后，只能申请人民法院强制执行;行政机关无权直接强拆房屋。

　　特殊情形：违法强拆(没有法院裁定直接拆房)

　　政府绕过法院直接拆除房屋，属于违法强拆。维权路径：拍照录像、报警留存记录→起诉确认强拆行为违法→提起行政赔偿;赔偿不得低于合法征收对应的安置补偿权益(安置房、奖励补贴)。

　　农户自查要点(判断征收程序是否违法)

　　合法完整流程顺序：征收土地预公告→入户现状调查→社会稳定风险评估→30日补偿安置方案公告→补偿登记→签约→上报取得云南省征地批文→正式征收土地公告→补偿安置决定/协议→搬迁。

　　缺少预公告、缺少30日方案公示、没有省级征地批文，都属于程序违法。

　　保山本地实务提醒

　　宅基地土地补偿归村集体，村民会议讨论分配到户;房屋、附着物补偿直接给到农户;被征地农民养老保险属于法定待遇，不能折算现金发放。

　　村委会只是协助征收，不能代替政府作出征收、补偿决定。

　　信访上访不能代替复议、诉讼，不会中止起诉期限。