2025年基本农田建房新政策

　　2025年10月1日，《永久基本农田保护红线管理办法》将正式实施，其中对基本农田建房作出了明确且严格的规定，旨在进一步加强对永久基本农田的保护，坚守国家耕地红线和粮食安全底线。

　　一、基本农田建房的核心禁令

　　绝对禁止行为：新办法明确禁止在永久基本农田内新盖房子、扩大现有房屋规模。这意味着农民不能在永久基本农田上进行任何形式的新建、扩建房屋活动。

　　关联禁止行为：除了直接建房，与建房相关的一些行为也被禁止，例如在基本农田内建设养殖场、种苗木、草坪等和种粮食没什么关系的项目，这些行为可能导致耕地被分割、浪费，间接影响基本农田的保护。

　　二、特殊情形下的政策弹性与调整

　　新办法并非完全“一刀切”，在特殊情况下可对永久基本农田布局进行正向优化，但这并不意味着可以随意在基本农田上建房。以下是一些可调整的情形，但均不涉及允许建房：

　　农田基础设施建设：修建灌溉渠、田间道路、防护林等农田基础设施需要占用少量基本农田时，可在县域范围内统筹补划。

　　零星地块调整：对零星破碎、不便耕种的地块，可调出基本农田，但需同时调入优质耕地。

　　高标准农田建设：因高标准农田建设需要调整布局的，由县级政府编制调整补划方案。

　　三、违规建房的法律后果与监督机制

　　法律后果：在永久基本农田上违规建房的，行为人将被强制改正，还可能面临罚款。此外，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　监督机制：文件要求所有操作过程都需公开透明，专门设立监督和举报渠道，防止出现干预、违规行为。地方政府也被要求推进高标准农田建设，合理利用土地，提升农村整体土地管理水平。

　　四、农村自建房的合法途径(与基本农田无关)

　　虽然基本农田建房受到严格禁止，但在符合规定的非基本农田区域，农村自建房仍有合法途径，具体要求因地区而异，以湖南省为例：

　　基本政策：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省规定的标准，且应符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

　　申请资料：需持建房申请书、建房审批表、申请人身份证和户口簿、住宅建设工程设计方案或政府免费提供的设计图等材料向村民委员会提出申请;拆旧异地新建房屋的，还需提供原宅基地使用权证明和相关承诺书。

　　管理流程：包括农户提出书面申请、村民小组讨论公示、村级组织审查、乡镇受理审核、乡镇政府审批、县级政府备案等程序，并严格执行宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场、申请办理不动产登记等全过程管理。

　　基本农田建房需要哪些手续?

　　一、基本农田建房的法律红线​

　　根据《土地管理法》《基本农田保护条例》，永久基本农田实行特殊保护，禁止擅自用于建房等非农业建设。仅两种特殊情形可能获批：​

　　国家重点项目：如能源、交通、水利等重大基础设施，确需占用且无法避让的(需国务院批准);​

　　特殊农业设施：如养殖设施无法避让时，可占用少量基本农田(需省级政府备案，各地 “少量” 标准不同)。​

　　普通村民住宅、工商业项目占用基本农田的，一律不予审批，擅自建设将面临拆除、罚款等处罚。​　　​

　　二、特殊获批情形的手续流程(以农业设施为例)​

　　1.前期核查阶段​

　　地类确认：向属地镇(街)自然资源部门申请查询土地性质，确认是否属于永久基本农田、是否符合 “无法避让” 条件;​

　　规划匹配：核查项目是否符合国土空间规划、农业发展规划，需提供项目可行性报告(说明占用必要性)。​

　　2.农用地转用审批(核心环节)​

　　材料提交：​

　　农用地转用申请表(含用地位置、面积、用途);​

　　土地权属证明(集体土地所有权证书);​

　　耕地补充方案(需在其他区域补充同等质量耕地);​

　　补偿协议(涉及农户的需签订土地流转或补偿协议)。​

　　审批层级：​

　　镇(街)政府初审并公示(不少于 7 个工作日);​

　　县级自然资源部门审核;​

　　省级政府审批(占用基本农田的农用地转用需省级备案);​

　　国务院最终核准(国家重点项目占用时)。​

　　3.规划与建设许可​

　　规划许可：获批后向镇(街)申请《乡村建设规划许可证》，需提交：​

　　建设工程设计方案(含四至图、建筑高度、结构说明);​

　　放线测量记录册(由资质测绘单位出具);​

　　开工备案：工程投资额超 100 万元或建筑面积超 500㎡的，需办理《建筑工程施工许可证》(县级住建部门)。​

　　4.批后监管与验收​

　　开工查验：镇(街)组织现场放线验线，确认不超出获批范围后方可施工;​

　　过程巡查：施工期间需公示许可文件，接受镇(街)定期巡查，禁止擅自扩大用地面积;​

　　竣工验收：完工后提交《规划核实申请表》、测绘报告，经自然资源部门核实合格后，方可正式使用。​

　　三、普通村民建房的合法替代方案(避开基本农田)​

　　若需建房，应优先使用原有宅基地或空闲地，手续如下：​

　　申请条件：符合 “一户一宅” 政策(如无宅基地、危房改造等);​

　　核心材料：​

　　户口簿、身份证;​

　　宅基地申请表、使用承诺书;​

　　房屋设计图、四至图;​

　　旧房拆除证明(建新拆旧情形);​

　　审批流程：村集体初审→镇(街)联审→核发《乡村建设规划许可证》→开工验线→竣工验收→不动产登记。​

　　四、违规建房的整改与风险​

　　未批先建：立即停工，主动联系执法部门，可能需：​

　　拆除违建部分;​

　　补缴耕地占用税、罚款;​

　　补办手续(仅限可整改情形);​

　　历史遗留问题：提供用地时间证明、当时政策文件，申请政府专题研究(可能补缴费用后完善手续)。

　　基本农田建房强拆程序?

　　一、强拆的核心法律依据​

　　强拆程序的启动以法律明确禁止性规定为前提，主要依据包括：​

　　《土地管理法》：禁止在永久基本农田内擅自建房，违者由县级以上自然资源部门责令拆除，构成犯罪的追究刑事责任;​

　　《基本农田保护条例》：明确禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建房，违规者需限期整改，逾期未改可强制拆除;​

　　《城乡规划法》第六十五条：乡、村庄规划区内未取得规划许可的违建，由乡镇政府责令拆除，逾期不拆可依法强拆。​

　　二、强拆全流程：六步法定程序​

　　1.违法认定阶段(基础前置环节)​

　　调查核实：县级自然资源部门或乡镇政府对涉案建筑开展实地核查，通过查阅土地性质档案、现场测量、拍摄影像资料等，确认是否占用基本农田、是否取得合法审批(如《乡村建设规划许可证》《农用地转用批复》);​

　　权属确认：核查土地承包权、使用权归属，明确违建责任人(个人或单位)，并制作《调查询问笔录》由当事人签字确认(当事人拒绝签字的需注明情况);​

　　结果告知：向当事人送达《违法建筑认定书》，书面说明违法事实、法律依据及初步处理意见，同时告知其享有陈述、申辩权。​

　　2.责令限期拆除阶段(权利告知核心)​

　　作出决定：经认定为违法建房后，由县级自然资源部门或乡镇政府作出《责令限期拆除决定书》，明确要求当事人在15 日内自行拆除，并恢复土地原状;​

　　送达要求：决定书需直接送达当事人，无法直接送达的可采用留置送达、邮寄送达或公告送达(公告期不少于 60 日)，且必须载明救济途径(复议、诉讼的期限和机关)。​

　　3.权利救济与复核阶段​

　　陈述申辩处理：当事人收到决定书后 3 日内提出陈述、申辩的，执法机关需在 5 日内组织复核，对合理意见应采纳，复核结果书面告知当事人;​

　　复议与诉讼窗口期：当事人可在收到决定书之日起60 日内申请行政复议(向作出机关的上一级部门或本级政府)，或6 个月内提起行政诉讼(向不动产所在地法院)，但复议、诉讼期间不停止强拆决定的执行(除非法院裁定暂停)。​

　　4.催告履行阶段(强拆前最后通知)​

　　催告条件：当事人在限期内未自行拆除，且未申请复议或诉讼的，执法机关需在强拆前 3 日送达《履行行政决定催告书》;​

　　催告内容：再次明确拆除期限、拒不履行的法律后果，同时告知当事人有权申请听证(仅限涉及重大公共利益或群众争议较大的情形)。​

　　5.强制执行审批阶段(关键权限控制)​

　　审批主体：​

　　乡镇政府作出的拆除决定，由乡镇政府报县级政府审批后组织执行;​

　　县级自然资源部门作出的决定，需提交本部门集体审议后，报县级政府核准;​

　　特殊要求：若违建面积超 500㎡或涉及单位主体，需由县级政府书面请示市级自然资源部门备案，确保程序合规。​

　　6.实施强拆阶段(执行规范要点)​

　　执行准备：​

　　组织自然资源、住建、公安、乡镇政府等多部门联合执行，明确现场指挥、安全保障、证据留存等分工;​

　　对建筑内财物进行登记造册，邀请村集体代表或公证人员现场见证，将财物转移至指定地点并通知当事人领取;​

　　现场执行：由具备资质的拆除单位作业，全程进行录音录像，确保拆除过程可回溯;拆除后需及时清理建筑垃圾，组织土壤检测并恢复耕种条件(如回填耕作层土壤);​

　　结果公示：强拆结束后 3 日内，在当地政府网站或村公告栏公示执行情况，包括违建位置、拆除面积、恢复情况等信息。​

　　三、当事人的权利救济与赔偿途径​

　　1.针对程序违法的救济​

　　行政复议：若存在 “未送达决定书”“未保障申辩权”“超越职权审批” 等程序问题，可向上级机关申请复议，要求撤销强拆决定;​

　　行政诉讼：向法院提交《调查笔录》《送达回证》等证据，主张强拆程序违法，法院若认定违法可判决撤销并责令赔偿损失。​

　　2.财产损失的赔偿范围​

　　仅当强拆行为被确认违法时，当事人可主张以下赔偿：​

　　地上附着物：按建筑重置成本(即重新建设同等房屋的费用)赔偿，不含土地价值(因土地属违法占用);​

　　物品损失：对强拆过程中损毁的合法财物(如家具、农机设备)，按市场评估价赔偿;​

　　青苗补偿：若建房时损毁基本农田内的青苗，按当地当季作物市场价值补偿。​

　　注意：抢栽抢建的财物(如强拆前临时堆放的物品)不予赔偿。