城中村拆迁补偿标准明细2025年

　　城中村拆迁的补偿通常涉及多个方面，旨在保障你在失去土地和房屋后生活水平不降低。补偿的具体项目和标准会因地区和政策的不同而有差异。

　　下面这个表格梳理了补偿中可能涉及的主要方面和常见形式，你可以用它来建立一个整体的认知。

　　补偿实例参考

　　一、东莞谢岗镇银湖城中村改造项目补偿方式：集体工业用地、国有出让工业用地及地上房屋采取货币补偿或物业补偿方式。

　　货币补偿：土地及地上房屋按照市场评估价给予货币补偿。

　　物业补偿：可将工业用地及地上房屋的货币补偿额按工业安置房项目综合开发成本单价3500元/㎡作为计算基数折算成建筑面积。安置房交付时，该项目的综合开发成本结算单价与计算基数差异值在±10%以内(含本数)的，物业补偿建筑面积不退、不补;结算单价超出计算基数10%以上(不含本数)的，不扣减物业补偿建筑面积;结算单价少于计算基数10%以上(不含本数)的，相应增加物业补偿建筑面积。

　　其他补偿：生产经营设施、设备等由具备资质的第三方评估机构进行评估后确定搬迁补助费用。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按照评估后确定的重置成新价进行补偿。有合法经营手续的经营性场所，且相关生产经营活动存续的，停产停业损失参照谢岗镇同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照6个月计算。

　　二、赣州凤岗镇2025年城中村改造项目(第一批次)住宅房屋补偿：征收合法住宅房屋，应当向被征收人发放搬迁补偿费、安置过渡费、农具搬迁损失费。被征收人在规定时间内配合征收的，按合法住房面积给予签订协议时限进度奖、弃房奖。原属合法住宅用房，被征收人改变房屋用途用作经营性用房的，仍按住宅予以征收补偿安置，但依法办理合法、有效的营业执照和其他相关生产经营行政许可手续，征收土地预公告发布前已连续经营三年以上且正在经营的，对实际用于经营的部分，增计该部分住宅房屋结构、装修补偿及奖励合计金额的30%。

　　安置方式：采取货币补偿安置、提供安置房或者房票安置的安置方式，被征收人只能选择其中一种安置方式。选择货币补偿安置的，补偿安置款包括征收宅基地补偿、房屋结构补偿、装饰装修补偿、征收奖励、购房补助、搬迁费及一次性安置过渡费等。选择提供安置房的，安置房的面积按合法住宅房屋面积予以等面积安置，但每户最高安置面积有规定限制，且根据人均实际安置建筑面积的不同，分档结算价格结算安置房购置款。

　　三、唐山市中心区城中村改造项目

　　补偿方式：被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换、作价置换三种方式之一。

　　货币补偿：根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、建造年限、朝向及维护保养等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额;拆迁土地使用证记载面积内的无证房屋及附属物，按重置价格结合成新评估作价予以补偿;有证房屋及其所占的土地以外的院内剩余土地，根据土地的用途、类型和区位等级，按市场评估价格予以补偿。

　　产权调换：计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

　　作价置换：作价补偿计算公式为：房地产的补偿金额=土地补偿金(土地面积×基准地价×调整系数)+有证房产补偿费(有证房产面积×重置成新价)+无证房产补偿费(无证房产面积×重置成新价×50%)+附属物补偿费。置换楼房的面积标准，按被拆迁人宅基地土地使用证记载面积的0.85-1范围内置换，具体置换标准由各区政府根据不同情况确定。

　　城中村拆迁补偿款怎么谈价?

　　城中村拆迁补偿款谈价的核心是“有理有据、分步推进”，关键在于提前准备证据、明确自身诉求，并通过合法沟通争取合理权益，具体方法如下：

　　一、谈价前：做好3项核心准备

　　谈价的基础是“知己知彼”，提前准备能让诉求更有说服力，避免被动。

　　1、收集关键证据，明确自身权益边界

　　整理房屋产权证明，如房产证、宅基地使用证、建房审批手续等，证明房屋合法性，这是谈价的核心依据。

　　记录房屋实际情况，包括建筑面积(含合法搭建部分)、房屋结构(框架/砖混/砖木)、装修细节(如吊顶、实木地板、定制橱柜)、附属设施(如水井、院墙、车库)，可拍照或录像留存，避免后期补偿漏项。

　　查询当地政策文件，通过政府官网、政务热线(12345)获取本项目的《拆迁补偿安置方案》《区片综合地价标准》，明确官方规定的补偿范围和最低标准，避免被“低于政策”的方案忽悠。

　　2、评估自身合理诉求，确定“心理底价”

　　先按官方方案计算“基础补偿额”，再结合实际损失(如装修成本、搬迁后的租房成本、停产停业损失(若房屋用于经营))，确定“可接受的最低补偿额”和“理想补偿额”，避免谈价时盲目要价或轻易让步。

　　例如：若官方货币补偿标准为1.5万元/㎡，自家房屋装修成本较高，可将心理底价定为1.6万元/㎡，理想诉求定为1.8万元/㎡，留出让步空间。

　　3、了解拆迁方信息，找到谈判突破口

　　打听拆迁项目的性质(如政府公益项目/商业开发项目)、进度要求(如是否有“签约率达标”的时间节点)，商业项目通常谈判空间更大，政府项目则更注重政策合规性。

　　了解拆迁方对接人的权限，若对方是普通工作人员，可礼貌要求“向上级反馈诉求”，避免在无决策权的人身上浪费时间。

　　二、谈价中：掌握4个沟通技巧

　　沟通时要“软态度、硬依据”，避免冲突，同时清晰传递诉求，逐步推进。

　　1、首次沟通：先听后说，不轻易表态

　　拆迁方首次给出方案时，先耐心听完整，记录其中的补偿项目、金额、安置方式，不急于同意或反驳，可回复“需要时间和家人商量，确认细节后再反馈”，避免因冲动错失后续谈判机会。

　　过程中可主动提问，比如“这个补偿标准的计算依据是什么?”“附属设施(如我家的老水井)为什么没算补偿?”，通过提问了解对方的逻辑，找到其方案中的漏洞。

　　2、提出诉求：用“证据”支撑，不空谈“想要多少”

　　反馈诉求时，结合提前准备的证据，用“事实+政策”说话。例如：“我家房屋是2018年新建的框架结构，比方案里‘砖木结构’的标准高，按政策应该按框架结构补偿，这是我的建房材料清单和照片”;“周边同地段的商品房价格已经到2万元/㎡，官方货币补偿1.5万元/㎡不够买房，希望能参考市场价调整”。

　　若房屋用于经营(如一楼开小卖部)，需额外提供营业执照、近3年的经营流水，证明“停产停业损失”，要求按政策补偿(通常为6-12个月的平均利润)。

　　3、应对压价：坚守底线，灵活让步

　　若拆迁方以“逾期不签约无奖励”“强拆”等理由压价，不要恐慌，先明确：合法拆迁需履行完整程序，无正当理由不能强拆。可回复“我支持合理拆迁，但补偿要符合政策和实际损失，希望咱们能按规定谈，而不是用‘奖励’或‘惩罚’施压”。

　　若对方同意部分诉求，可适当让步，比如“如果货币补偿能涨到1.7万元/㎡，我可以在15天内签约，配合项目进度”，用“让步换让步”，避免僵局。

　　4、多人谈判：统一口径，避免内部矛盾

　　若房屋产权人是多人(如夫妻、兄弟姐妹)，谈价前需内部统一诉求和底线，推选1-2人作为代表沟通，避免出现“有人想要货币、有人想要安置房”“有人同意低价、有人反对”的情况，被拆迁方抓住漏洞分化施压。

　　三、谈价后：做好2项收尾工作

　　达成一致后需及时固化成果，避免后续纠纷;若谈崩则需及时启动其他途径。

　　1、签订协议：仔细核对，不留模糊条款

　　协议需明确补偿金额(分项目列明，如房屋补偿、装修补偿、搬迁费、奖励金)、支付时间(如“签约后30日内支付50%，房屋交付后15日内支付剩余50%”)、安置方式(如产权调换的房屋位置、面积、交付时间)，避免出现“补偿款按实际结算”“安置房另行通知”等模糊表述。

　　若拆迁方要求“先签字、后补内容”，坚决拒绝，必须“内容完整后再签字”，并留存协议原件(至少1份)，避免后续被篡改。

　　2、谈崩应对：及时启动合法途径

　　若多次谈判后补偿仍不合理，不要拖延，可通过之前提到的“向自然资源局/住建部门投诉”“申请行政复议”“提起行政诉讼”等方式维权，维权过程中保留所有沟通记录(如录音、书面回复)，作为证据。

　　城中村拆迁后户口性质会变吗?

　　城中村拆迁后户口性质通常不会发生直接改变，但在一些特定情况下可能会发生变化。

　　一般来说，户口性质主要依据户籍管理系统中的登记来确定，城中村拆迁主要是对房屋及土地等进行补偿安置，不会自动变更户口性质。如果原本是农业户口，拆迁后一般仍为农业户口;若原本是非农业户口，拆迁后通常也依然是非农业户口。

　　然而，如果当地政策有明确规定，比如在城中村改造或整体拆迁并进行城镇化建设的过程中，政府为了便于管理，可能会将被拆迁农民的户口统一转为城市户口。例如，朝阳县城中村改造管理办法规定，列为改造计划的城中村的村民农业户口经县政府批准后，一次性转变为城市居民户口。广州市也规定，实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，应当享受城市居民待遇。

　　此外，如果村民在拆迁后选择将户口迁移至其他地区，比如从农业户口迁移至非农业户口地区，那么其户口性质也可能会根据迁入地的规定而发生相应变化。