2026年广东省农村宅基地征收补偿标准明细最新

　　政策依据：《广东省土地管理条例》、全省统一征地区片综合地价(3年一更新)、粤人社规〔2025〕48号被征地农民社保政策、各地市房屋重置与附着物标准。

　　宅基地属于集体建设用地，补偿分五大板块：宅基地土地补偿、村民住宅房屋补偿、院内附着物青苗、搬迁安置补助、被征地农民养老保险(单独列支，不抵扣房屋土地补偿)。

　　一、宅基地(集体建设用地)土地补偿标准

　　1.通用规则

　　宅基地土地补偿=土地补偿费+安置补助费，执行征地区片综合地价;

　　集体建设用地(宅基地)补偿标准不低于同片区农用地地价，多数地区上浮20%～100%;粤东粤西山区多按农用地同价执行，珠三角城中村大幅上浮;

　　款项拨付：先给到村集体，经村民代表大会制定分配方案后发放给本村宅基地使用权人。

　　2.全省分片区地价参考(单位：万元/亩，农用地基准，宅基地上浮参考)

　　示例：广州越秀区农用地51万元/亩，城中村宅基地综合补偿70万元/亩以上;梅州梅县区建设用地直接按94.5万元/公顷(6.3万/亩)统一执行。

　　3.宅基地合法面积认定(全省统一口径)

　　确权发证、有完整建房审批：证载占地面积全额补偿;

　　一户一宅法定标准：平原/城镇规划区内120㎡/户，山区150㎡/户;

　　历史无证房屋(2009.12.31前建成、唯一自住)：按实测认定合法面积，单户安置建筑面积上限280㎡(广州、佛山通用);超出280㎡只给货币重置补偿，不安排回迁安置;

　　预公告发布后抢建、加层、搭棚、种树一律不予补偿;2010年后无审批违建仅给予极低残值补偿或不补。

　　二、农村村民住宅房屋重置成新补偿标准

　　房屋按重置价×成新系数(0.6～1.0)核算，内外装修单独计价，不计入主体单价。

　　1.全省通用房屋主体重置单价(元/㎡)

　　2.装修单独补偿(元/㎡)

　　简装(普通瓷砖、乳胶漆)：150–300

　　中档(全屋瓷砖、吊顶、厨卫洁具)：300–600

　　精装(实木地板、定制柜体、品牌厨卫)：600–1200

　　三、院内地上附着物统一补偿明细(全省通用基准，各地小幅浮动)

　　围墙：实体砖墙120–280元/米;土坯围墙60–120元/米;铁皮简易围墙30–60元/米水泥院坝地坪：70–160元/㎡水井：浅井1500–3000元/口;深机井3000–5000元/口

　　化粪池、沼气池：2500–5000元/套

　　门楼大门：简易铁门1500–3000元;砖混门楼3000–7000元

　　畜禽砖圈舍：600–1000元/㎡;土圈350–600元/㎡

　　果树(荔枝、龙眼、芒果、黄皮、橄榄)

　　幼树1–3年：40–150元/株

　　初果4–8年：200–600元/株

　　盛果9年以上：600–3000元/株;胸径30cm以上古树单独评估

　　香蕉、芭蕉、火龙果、百香果：70–140元/棵坟墓迁移：普通土坟1200–2600元/座;石砌家族坟个案评估

　　四、搬迁、临时安置、签约奖励补助标准

　　1.一次性搬迁补助费

　　珠三角：30–60元/㎡，每户保底3000–6000元;选择期房安置房发放两次搬迁费;

　　粤东西北：20–40元/㎡，一次性发放。

　　2.临时安置过渡费(自行租房)

　　广州、深圳、佛山主城区：25–40元/㎡/月，单户每月最低1200元;

　　普通地级市：18–28元/㎡/月;

　　山区县：12–20元/㎡/月;

　　规则：过渡期一般24个月;逾期未交付安置房，上浮50%发放;只选纯货币补偿无过渡费。

　　3.按期签约腾空奖励

　　按合法住宅建筑面积计算：100–7000元/㎡(广州旧改奖励最高，山区乡镇偏低)，限期内签协议、清空房屋全额发放，逾期取消奖励。

　　五、四种法定安置方式(农户自愿任选，政府不得强制单一方案)《广东省土地管理条例》第三十条

　　1、重新安排宅基地建房(迁建安置)

　　政府统一规划新村，划拨合规宅基地(120–150㎡/户);全额发放房屋、附着物、搬迁补助，不再发放宅基地土地货币补偿;适合农村、城郊片区。

　　2、产权调换/复建安置(回迁安置房)

　　合法住宅面积1:1置换高层安置房;单户安置上限280㎡，超出部分只给货币补偿;不足安置面积按差价补齐。

　　3、纯货币补偿

　　总补偿=宅基地地价+房屋重置成新+附着物+搬迁过渡费+签约奖励;综合补偿不得低于周边同地段普通商品房市场价。

　　4、房票安置(惠州、龙门、清远等多地新增)

　　发放等额房票，可在指定楼盘抵扣购房款，兼顾灵活安置。

　　六、被征地农民社会保障(粤人社规〔2025〕48号)

　　1、社保资金单独列支、专款专用，不得抵扣房屋、土地补偿;按征地面积×当地计提标准一次性存入人社财政专户;

　　2、覆盖人群：16周岁以上全部被征地农户;

　　3、补贴用途：

　　未参保农民：新建城乡居民养老个人账户，一次性划入补贴资金;

　　已领养老金老人：个人账户一次性增资，次月提高养老金标准;

　　职工养老保险参保人员：补贴可抵扣个人缴费。

　　七、不予补偿情形

　　征地预公告发布后新建、扩建、抢栽果树、搭建棚屋;

　　无任何审批手续、占用永久基本农田建房;

　　一户多宅超出法定标准，无证据证明唯一自住;

　　已签订自愿有偿退出宅基地协议、完成领款交付;

　　认定违法占地建筑，无历史遗留认定手续。

　　八、本地精准标准查询渠道

　　广东省自然资源厅官网：下载全省征地区片综合地价文件;

　　各地市/区县政府官网征地补偿安置公告，内含本地房屋、附着物细分标准;

　　线下：乡镇自然资源所、政务大厅自然资源窗口调取完整补偿实施细则;

　　咨询热线：12336自然资源违法举报、12348公共法律服务。

 　广东省农村宅基地征收补偿不合理怎么办?

　　一、先区分两类争议，分开走法定程序

　　类型1：房屋、附着物评估价格偏低(评估专项异议)

　　漏算建筑面积、内外装修、院墙、果树、水井;房屋重置单价远低于当地标准;征收方单方指定评估公司、未入户实测、刻意压低成新系数。

　　专属流程：10日内复核→再10日内专家鉴定，时效极短，错过即丧失异议权。

　　类型2：整体补偿安置方案违法/标准偏低(土地、安置、社保争议)

　　宅基地地价低于全省区片综合地价、只强制单一安置(剥夺重新划地建房/回迁/货币/房票四选一权利)、不落实被征地农民养老保险、克扣搬迁过渡费、合法历史无证房不予补偿、预公告后逼迫签字、断水断电逼迁。

　　集体土地强制前置流程：公示提异议听证→县级政府协调→批准征地机关裁决→行政复议→行政诉讼，不能直接起诉。

　　二、第一阶段：补偿安置方案公示期书面异议+申请听证(成本最低、最优窗口期)

　　1、法定公示期不少于30日，必须在30日内提交书面异议，口头投诉无法律效力。

　　2、提交对象：镇征地办、县自然资源局。

　　3、书面异议材料要点

　　写明宅基地地址、确权面积、户主;逐条列明违法不合理事项，附上宅基地证、房屋照片、本地建房市场价、附着物清单;明确诉求：上调宅基地区片地价、足额补偿历史遗留房屋、提供四种安置方式、单列失地养老保险。

　　4、送达留证：现场提交索要签收回执;EMS邮寄，保存底单、物流签收记录。

　　5、申请听证会：本村半数以上村民联名书面申请，县级政府必须组织听证，听证笔录是后续协调、裁决核心证据，政府必须依据听证意见修改补偿方案。

　　三、第二阶段：房屋评估报告不服，10日内复核+专家鉴定(严格时效)

　　收到正式《房屋价值评估报告》起10日内书面申请复核，全程免费：

　　第一步：向原评估机构书面复核

　　写明漏项、单价过低、未实地勘察等问题，要求重新入户清点、修正补偿金额;评估机构10日内出具复核结果，有错应当重新出具报告。

　　第二步：复核结果仍不服，收到复核书10日内申请专家鉴定

　　向地级市房地产价格评估专家委员会申请第三方专业鉴定;专家鉴定为房屋价值终局专业结论，征收方必须参照调整补偿。

　　直接推翻评估报告的违法情形

　　未通知农户到场核对房屋现状、无资质机构评估、征收方单方选定评估公司、遗漏装修/地坪/果树/化粪池、未公示初步评估结果。

　　四、第三阶段：广东集体土地征收法定前置程序——县级协调→征地批准机关裁决(必经，不可跳过)

　　依据《土地管理法实施条例》，对补偿标准、安置方案有争议，先协调、后裁决，再复议诉讼，直接起诉法院不予立案。

　　1.向县级政府申请协调(60日时效)

　　自知道补偿方案实施之日起60日内，向县政府书面提交协调申请;

　　受理部门：县自然资源局征地科室;

　　协调范围：宅基地综合地价、房屋补偿、四类安置选择权、失地养老保险、搬迁奖励、历史无证房补偿;

　　协调期限：45日内出具书面协调意见;达成一致签订正式补偿协议。

　　2.协调不成，60日内向征地批准机关申请行政裁决

　　普通宅基地由广东省人民政府审批，协调失败60日内向省政府申请征地补偿裁决，由省自然资源厅承办审理。

　　裁决三类结果：

　　①方案合法，维持补偿标准;②计价标准错误，责令重新核算上调补偿;③补偿方案程序/实体违法，撤销方案，责令县政府重新制定。

　　五、第四阶段：行政复议、行政诉讼(司法最终兜底)

　　1、不服省政府征地裁决

　　收到裁决书60日内申请国务院行政复议;或6个月内向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼。

　　2、收到《征地补偿安置决定书》拒不认可

　　行政复议：60日内向市政府/省自然资源厅申请;

　　行政诉讼：6个月内向属地基层法院起诉，诉求：撤销补偿决定、依法足额核算全部补偿、赔偿遗漏财产损失。

　　3、存在违法强拆、断水断电、暴力逼迁

　　可单独起诉确认强拆行为违法，一并主张房屋、附着物、屋内物品损失赔偿。

　　六、同步配套取证、施压渠道(全程同步操作，固定关键证据)

　　1.政府信息公开(核心取证手段)

　　书面向县自然资源局申请公开：征地批文、全省征地区片综合地价文件、本地房屋附着物补偿标准、评估机构选定记录、安置方案、失地社保资金缴存凭证;拒绝公开可单独复议、起诉。

　　2.官方举报热线

　　12336：自然资源违法举报(压低补偿、未批先征、程序违法);

　　12345：政务服务热线督办，全程录音留痕;

　　12348：24小时免费公共法律服务，咨询征地专业律师。

　　3.纪委监察举报

　　工作人员克扣补偿、暗箱操作、逼迁、截留社保资金，向县纪委监委书面实名举报。

　　4.法律援助

　　各县法律援助中心，失地农户、农民工、低收入家庭可免费指派律师代理协调、裁决、复议、诉讼。

　　七、绝对禁止的错误操作(避免陷入被动)

　　不要盲目签字：补偿明显不合理、未看清全部条款不要签署补偿协议;签字后无重大胁迫、隐瞒情形很难撤销。

　　禁止暴力阻拦施工、冲突对抗：极易触犯《治安管理处罚法》甚至刑法，维权全程只走书面法定渠道。

　　严守全部时效：评估异议各10天、协调60天、裁决60天、复议60天、诉讼6个月，超期丧失胜诉权。

　　八、全套必备证据清单(纸质留存+拍照备份)

　　权属材料：宅基地不动产权证、建房审批、户口本、身份证;

　　征收官方文件：征地预公告、补偿安置方案公告、房屋评估报告、补偿决定书;

　　财产证据：全屋全景照片视频、装修票据、果树、院墙、圈舍、水井现场影像;

　　价格参考证据：本地自建房施工合同、周边同类宅基地/房屋交易价;

　　维权沟通证据：异议函EMS底单、签收记录、通话录音、微信聊天记录、听证回执、协调受理回执。

　　九、广东高频不合理情形对应维权要点

　　1、宅基地土地补偿低于全省区片综合地价，不上浮集体建设用地差价

　　调取省级区片地价文件，协调、裁决阶段主张宅基地补偿不低于同片区农用地，城区城中村应上浮20%–100%。

　　2、只允许货币/回迁，剥夺重新划地自建、房票安置选择权

　　《广东省土地管理条例》明确农户四类安置自愿任选，限制选择权属于方案违法，可申请撤销补偿方案。

　　3、征收宅基地不单独列支失地农民养老保险

　　社保资金必须单独缴存人社专户，不得抵扣房屋土地补偿，不落实社保属于实体违法，裁决、法院均会责令补齐。

　　4、2009年底前建成唯一自住无证房屋，完全不予安置补偿

　　广东统一口径：历史遗留唯一住宅可认定合法面积，单户安置上限280㎡，超出仅货币补偿，可要求重新核算。

　　5、评估漏算院内果树、化粪池、水泥地坪、门楼

　　收到报告10日内书面申请复核评估，提交完整现场影像清单，要求全部纳入计价补偿。

　　广东省农村宅基地征收流程详细步骤

　　全程分为三大阶段、9个法定强制步骤：批前六大前置程序(必须全部完成才能报批)→省级/国务院征地审批→批后落地补偿搬迁;缺少任一程序均属于程序违法征收。

　　第一阶段：征地报批前置程序(先完成全部6步，才能上报征地申请)

　　步骤1：发布《征收土地预公告》，锁定征收范围、冻结抢建抢栽

　　发布主体：县级人民政府，村委会、镇政府、开发商无权发布;

　　公示要求：乡镇、村、村民小组公告栏张贴+政府官网同步公示，公告期不少于10个工作日，全程拍照、录像、公证留存公示证据;

　　公告载明内容：四至征收范围、公共利益征收目的、入户调查时间、冻结禁令;

　　冻结效力：预公告发布后，范围内新建、扩建、加层、搭棚、抢种果树、分户、迁户一律不予增加补偿。

　　步骤2：全域土地+宅基地房屋现状入户调查、结果确认并公示

　　1、实施主体：自然资源局、镇政府、测绘、评估、村两委联合入户，专门针对宅基地开展权属、房屋、附着物清查：

　　核验宅基地不动产权证、建房审批、户口本，区分合法面积、历史遗留无证面积、超占违建;

　　实测房屋：层数、结构、建筑面积、内外装修;

　　清点院内附着物：围墙、地坪、水井、化粪池、果树、畜禽圈舍、门楼;

　　全程录像拍照，制作《土地、房屋及附着物调查表》。

　　2、确认规则：调查表必须户主签字确认;拒签的，由镇干部、村代表双人见证，调查结果在村内公示不少于10个工作日，接受群众核对异议。

　　3、调查成果是制定补偿方案唯一依据，少入户、漏登记直接违法。

　　步骤3：开展社会稳定风险评估(报批必备材料，无稳评不予受理征地)

　　走访村民代表、党员、村民小组，收集群众对补偿标准、安置方式、失地社保的意见;

　　形成书面稳评报告，区分高/中/低风险，高风险片区必须制定矛盾化解方案，未化解不得推进征收。

　　步骤4：拟定《征地补偿安置方案》，公示30日+依申请组织听证

　　方案法定必备内容(宅基地征收专项)：

　　①集体建设用地(宅基地)区片综合地价标准;

　　②房屋重置、装修、果树、院墙等附着物补偿单价;

　　③四类安置方式自愿任选：划地自建、回迁安置房、纯货币、房票安置，不得强制单一方案;

　　④一次性搬迁费、临时安置过渡费、按期签约腾空奖励;

　　⑤被征地农民养老保险资金计提、参保落实细则(资金单独列支，不抵扣房屋补偿)。

　　公示期限：不少于30日，同步写明异议提交渠道、补偿登记地点。

　　听证法定权利：本村半数以上村民书面联名申请听证，县政府必须组织听证会，听证笔录作为征地报批必备材料，且必须根据群众听证意见修改补偿方案。

　　步骤5：开展征地补偿登记

　　公示期内，宅基地权利人携带不动产权证、身份证、户口本、建房手续，到镇征地办核对权属、面积、附着物清单;逾期未登记，后续仅以入户实测表为准，极易漏算补偿项目。

　　步骤6：选定评估机构、入户评估、分批签订补偿安置协议(广东特有90%签约门槛)

　　评估机构选定：由村集体、农户共同协商选定有不动产评估资质单位;征收方单方指定评估公司属于程序违法。

　　出具《房屋价值评估报告》：农户收到报告10日内书面申请复核;复核不服，再10日内向地级市房地产价格评估专家委员会申请第三方鉴定，超期丧失异议权。

　　协商签约硬性规定：

　　补偿资金、失地社保资金必须足额存入财政专户，资金未落实不得组织签约、不得报批;

　　整片征收范围内签约率达到90%以上，县级政府才能上报征地报批材料;未达90%不得报批;

　　少数长期无法达成一致的农户，上报报批材料时必须书面如实说明户数、争议焦点，不得隐瞒不报。

　　第二阶段：征地审批(法定强制前置，无批文拆房、占地全部违法)

　　步骤7：县级政府组卷，逐级上报征地申请，上级下发征地批复

　　1、组卷材料清单(缺一不可)：预公告、入户调查表、稳评报告、补偿安置方案、听证记录、签约明细、社保资金缴存证明;

　　2、审批机关划分：

　　普通农村宅基地、一般农用地：上报广东省人民政府审批;

　　涉及永久基本农田、大规模成片开发：上报国务院审批;

　　3、审查通过后出具正式《征收土地批复》;未取得批复前，任何单位不得实施拆除、强制搬迁、平整宅基地。

　　第三阶段：批后落地实施、发放补偿、搬迁交房、司法处置未签约户

　　步骤8：收到征地批复15个工作日内，发布正式《征收土地公告》

　　县级政府再次在村镇公告栏、政府官网公示征地批复文号、批准机关、征收范围、补偿安置落地细则、安置房选址、社保办理渠道，公告留存公示影像记录。

　　步骤9：足额发放全部补偿款项、落实失地养老保险，坚持“先补偿、后搬迁”

　　资金分三类专款发放，严禁村委会截留、抵扣：

　　1、宅基地土地补偿费、安置补助费拨付村集体，经村民代表大会制定分配方案后发放到户;

　　2、房屋、附着物、搬迁过渡费、签约奖励直接拨付至农户本人银行卡;

　　3、被征地农民养老保险资金单独划入人社专户，16周岁以上农户统一纳入城乡居民养老保险。

　　法定底线：全部补偿、社保资金未足额发放到位前，不得要求农户腾空、拆除房屋。

　　步骤10：签约户交房拆除;未达成协议户走补偿决定→协调裁决→司法强制执行(严禁暴力逼迁、断水断电)

　　已签约农户：按协议期限腾空房屋、移交宅基地，领取剩余补偿款;选择迁建安置的统一划拨规划新村宅基地。

　　少数拒签、拒绝搬迁完整法定流程：

　　①县级政府作出《征地补偿安置决定书》，列明全部法定补偿金额、安置方案并依法送达;

　　②农户60日内向县政府申请补偿协调(广东集体土地强制前置程序);协调无果，收到协调意见60日内向广东省人民政府申请征地行政裁决;

　　③不服省政府裁决：60日内申请国务院行政复议，或6个月内向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼;

　　④法定期限内不复议、不起诉、拒不搬迁，县级政府向法院申请司法强制拆除，无法院裁定不得强拆。

　　广东宅基地征收专属法定规则(自查征收是否违法)

　　1、四类安置法定选择权：重新安排宅基地建房、回迁安置房、货币补偿、房票安置，政府不得删减安置途径;法定宅基地面积：城镇规划区内120㎡/户，山区150㎡/户;2009年前建成唯一自住无证房，单户安置上限280㎡。

　　2、评估底线：房屋综合补偿不得低于征收时点周边同类自建房、商品房市场价格;仅按低价重置评估属于实体违法。

　　3、资金红线：必须先足额储备补偿与社保资金，资金不到位不得报批、不得要求搬迁。

　　4、禁止行为：预公告后断水断电、暴力逼迁、未批先拆、单方指定评估机构、补偿方案公示不足30天、跳过协调裁决直接强拆。

　　简易程序自查清单(快速核验征收合规性)

　　1、是否县级政府发布预公告，公示满10个工作日，入户测量并让你签字确认房屋现状

　　2、补偿安置方案是否公示30日，书面告知听证申请权利

　　3、是否出具正规评估报告，并告知10日内复核、鉴定的法定时效

　　4、上报征地前整片签约率是否达到90%，足额存储补偿与社保资金

　　5、实施拆迁前是否出示省级/国务院征地批复原件

　　6、是否同时提供四种安置方案，不强制单一安置途径

　　7、是否单独落实失地养老保险，不使用社保资金抵扣房屋土地补偿

　　8、未签约房屋是否出具县级补偿决定书，仅通过法院司法强拆，无逼迁、停水停电行为