没住人的房子物业费怎么算?

　　国家层面(民法典)没有全国统一强制打折规则，默认全额交;能不能打折，看【本省/市地方性规定】+【物业服务合同】

　　《民法典》944条：不能以没住人、没使用为由拒交物业费，物业管的是小区公共安保、绿化、电梯、消防等公共服务，不是给单户服务。

　　人大法工委意见：全国不适合一刀切强制空置房7折，地方可以自行出台前期物业优惠政策

　　一、两类地区(全国分两种模式)

　　模式1：当地有强制减免政策(满足条件就必须打折，主要是前期物业)

　　一般硬性前提：连续空置满6个月、提前书面报备物业、物业确认空置(很多地方要求水电气几乎无使用)，大多只适用于前期物业(开发商阶段)，业主委员会自己签的物业合同，很多不再强制打折。

　　江苏多城(镇江、苏州、常州、无锡等)：空置6个月以上，70%

　　山东青岛：空置6个月以上，最高60%(六折)(含电梯费)

　　长沙：交房次月起，前24个月70%;超过24个月90%

　　兰州新区：空置6个月以上，50%(力度最大)央视网

　　山东全省《山东省物业服务收费管理办法》：空置房减收，各市自行定比例，最高不超过60%

　　模式2：当地无强制减免(福建、河南、安徽合肥、四川、广东大部分地市、浙江多数地区等)

　　法定标准：全额缴纳

　　优惠来源：

　　物业服务合同里面写了空置优惠(优先按合同)

　　和物业协商，物业自愿给7–8折(属于协商福利，物业有权拒绝)协商不成，起诉到法院，法院一般支持全额收取。

　　二、几个通用关键点(全国通用)

　　起算时间：开发商通知交房那天开始算，不是你什么时候搬进来才开始交

　　公摊水电费：单独算自家室内水电0，但电梯、楼道照明、水泵、消防等公共公摊，一般不能免;少数地方政策把电梯运行费纳入空置打折范围。

　　装修期间，大多不算空置，不能享受空置折扣

　　空置认定：必须书面报备物业，保留回执!口头说不算

　　拒交风险：不可以直接拒缴，会产生违约金、被起诉

　　三、快速自查步骤(你在哪个城市就按这个来)

　　查你所在市《物业服务收费管理办法》，看有没有空置房减免条款(重点看“前期物业”)

　　翻你的《前期物业服务合同》

　　有政策/合同约定→书面申请空置，按比例交

　　无政策、无合同约定→主动协商，协商不成只能全额交

　　没住人的房子物业费和车位费都要交吗?

　　区分两个概念：

　　车位管理费(停车服务费)：交给物业，车库照明、排水、保洁、监控、风机维护，和停不停车无关;

　　车位租金：向开发商租车位才交，自己买的产权车位不用交租金，只交车位管理费。

　　一、全国通用基础规则(民法典)

　　住宅物业费：不能以不住、没使用拒交，公共服务是整体性的，从开发商通知交房那天起算。

　　产权车位的车位管理费：车位空置、没有车停放，原则上照样要交，车库整套设备一直在运行，不是只为你这一个车位服务。

　　前提：必须是你已经收房、收车位;开发商没交付的，由开发商承担。

　　二、两种地方模式(重点)

　　模式A：当地有政府指导价空置优惠(前期物业阶段，业主大会成立前)

　　很多城市是房子+车位一起享受空置折扣，一般要求：提前书面报备、连续空置满6个月(部分城市1个月)、物业核验确认

　　西安：空置1个月以上，住宅物业费、车位停车服务费均可按70%交

　　泰州：连续空置6个月以上，住宅+车位停车服务费7

　　江苏镇江、苏州等：空置房7折，车位大多同步参照打折

　　山东日照：车位空置1个月以上、报备后，可免收停车服务费(少数力度很大的地方)

　　这类强制优惠大多只适用于【前期物业】;成立业委会之后，以业委会和物业签的合同为准。

　　模式B：当地无强制减免(福建厦门、广东大部分、浙江多数、河南等)

　　法定标准：物业费全额、车位管理费全额

　　优惠只能靠：

　　合同里面写了空置优惠;

　　和物业协商，物业自愿给7–8折(物业有权不同意);协商不成起诉，法院一般支持全额收取。

　　三、高频误区

　　车位是我花钱买的，空着就不用交车位管理费产权是你的，但车库公共运维成本是物业在承担，单独的车位管理费不等于租金。

　　房子空置打折，车位自动跟着打折不一定，要看当地文件、合同有没有写车位同步减免;有的地方只给住宅打折、车位不打折。

　　装修期间算空置，享受折扣绝大多数地区：装修期不算空置，全额交费。

　　口头和物业说一声空置就行必须书面报备+留存回执，微信文字、书面申请都可以，口头没有证据。

　　四、实操步骤

　　翻合同：看合同有没有空置住宅、空置车位的减免条款;

　　查本市《物业服务收费管理办法》;

　　符合政策条件：提交书面空置报备，申请同步减免住宅+车位费用;

　　无政策无约定：和物业协商，协商不成只能按合同标准缴纳，不要直接拒交，会产生违约金。